如何自行驗屋？從驗屋前準備、驗屋檢查清單、實用工具、完整流程

■ 前言

買房是人生重要里程碑，而驗屋則是保障自身權益的關鍵環節。即使沒有專業背景，只要掌握正確方法並充分準備，你也能嘗試自行驗屋。

本文將全面解析自行驗屋的各面向：從驗屋前準備、驗屋檢查清單、實用工具、完整流程，到注意事項，一一為您說明。透過這份指南，你將能更有自信地迎接新家，避免未來糾紛與額外修繕費。驗屋是為居住安全與品質把關，唯有仔細檢查，才能住得安心、放心。

■ 自行驗屋準備工作有哪些？

在正式進行驗屋之前，充足的準備是確保驗屋順利且有效率的關鍵。提前做好功課，不僅能節省現場時間，更能避免遺漏重要環節，讓你對房屋的狀況有更全面的掌握。

1. 了解房屋圖面資料
   在驗屋前，務必仔細閱讀以下圖面資料：

   • 平面配置圖：了解各空間的格局、尺寸、門窗位置、插座、開關、燈具等配置，以及家具擺放的可能性。這有助於你在現場對照實際狀況，找出與設計圖不符之處。
   • 水電配置圖：標示了水管、電線、開關、插座、電箱等位置，對於檢查漏水、電路是否正常運作至關重要。
   • 設備清單與保固書：了解建商提供的各項設備（如廚具、衛浴設備等）的品牌、型號、保固期限，並在驗屋時檢查設備是否與型錄相符且功能正常。
   • 合約書：詳細審閱買賣合約中的條款，特別是關於房屋驗收、瑕疵處理、保固期限等相關約定。了解自己的權利與義務，才能在發現問題時有所依據。
   仔細核對這些圖面資料與實際狀況，是發現問題的第一步。例如，如果平面圖上標示有某個插座，但現場卻沒有，這就是一個明顯的缺失。

2. 安排驗屋時間
   與建商協商一個充足的驗屋時間非常重要。專業驗屋通常需要2~3小時，自行驗屋建議預留3~4小時，甚至更長的時間，才能徹底檢查房屋的每一個角落。如果房屋坪數較大或格局複雜，可能需要更長的時間。

   • 建議白天進行：白天光線充足，有利於觀察牆面、地面的瑕疵，以及是否有採光不足的問題。
   • 避開惡劣天氣：避免在下雨或颱風天驗屋，因為雨水可能會掩蓋漏水問題，且影響戶外檢查。如果真的遇到下雨天，反而可以趁機觀察是否有滲水現象，但務必注意安全。
   • 一次性完成檢查：盡量安排在一次性的時間內完成所有檢查，避免分多次進行，以免遺漏或資訊不連貫。

3. 建商陪同驗屋
   在驗屋當天，務必確認有建商專人陪同。這有助於：

   • 即時紀錄問題：建商人員可以立即記錄你發現的任何問題，並解釋相關情況。
   • 確認問題責任：雙方在現場共同確認問題，有助於釐清責任歸屬，避免日後爭議。
   • 協商修繕事宜：針對發現的問題，可以當場與建商討論修繕方式、時間表等。

4. 準備驗屋清單與工具
   這是自行驗屋的重中之重。一份詳盡的驗屋清單能幫助你有條不紊地進行檢查，而齊全的工具則能協助你更精確地找出問題。這部分將在後續段落詳細說明。

5. 攜帶個人用品

   • 手機（充滿電）或相機：用於拍攝照片和錄影，記錄發現的瑕疵。照片應包含瑕疵近照、遠照，並搭配環境，以便日後追蹤。

   • 筆記本和筆：隨時記錄問題、位置、描述和建商的回應。
   • 飲用水和零食：長時間的驗屋檢查可能感到疲憊，食物和水幫助您恢復能量。
   • 行動電源：以防手機電量不足。

(延伸閱讀：8項必知中古屋【驗屋交屋流程】 有哪些？)

■ 自行驗屋清單檢查表（Excel）有哪些？

📥 連結為一份 建議的 Excel 驗屋檢查清單，歡迎下載使用！

你可以依照自己的房屋類型與需求，進一步調整、補充，讓驗屋更有條理、更不容易遺漏重點。

(延伸閱讀：20坪及30坪【驗屋時間】要多久？)

■ 自行驗屋工具有哪些？

準備齊全的驗屋工具，能讓你的驗屋過程事半功倍，並協助你更精準地找出房屋的潛在問題。以下列出自行驗屋時建議攜帶的工具，有些工具可能家中就有，有些則可以考慮短期租借或購買：

必備工具

• 手機（或相機）：
  用於拍照和錄影記錄發現的瑕疵。照片應包含瑕疵近照、遠照，並搭配周圍環境，方便日後比對。

• 筆記本和筆：
  隨時記錄問題、位置、描述和建商的回應。建議使用活頁筆記本，方便分類和補充。
• 水平儀：
  檢查牆面、地面、門框、窗框、櫥櫃等是否水平或垂直，避免未來家具擺放不穩或門窗歪斜。建議使用雷射水平儀更精準。
• 手電筒：
  強光手電筒可檢查牆面、天花板的平整度、裂縫、水痕，特別是在光線不足的角落。斜射光線能更好地突顯細微瑕疵。
• 梯子（或穩固的椅子）：
  方便檢查天花板、高處的燈具、排風口等。
• 捲尺（5米以上）：
  測量空間尺寸、門窗尺寸、家具擺放尺寸等，確認是否與圖面相符。
• 沖水龍頭、水管（或水桶、寶特瓶）：
  用於裝水測試陽台、衛浴、廚房等排水孔的洩水坡度是否足夠，以及排水是否順暢。
• 標示用膠帶：
  在有問題的地方貼上膠帶作記號。
• 空心檢測棒（或硬幣）
  輕敲磁磚、牆面或地板，聽聲音判斷是否有空心（膨拱）現象。空心磚未來容易破裂或脫落。

進階工具 （可視需求採購）

• 熱像儀 （或紅外線測溫槍）：
  檢測牆壁、天花板是否有異常溫度，可能暗示漏水或熱橋現象。專業驗屋公司會使用，自行驗屋較少用到，但如果懷疑有滲漏問題，建議務必使用。

• 驗電器（或三用電表）：
  檢查插座是否有電、接地是否正常。這是保障用電安全的重要工具。
• 雷射測距儀：
  比捲尺更精準、更快速地測量空間距離，尤其適用於大空間或高處。
• 內視鏡 （或管道攝影機）：
  如果懷疑排水管路有堵塞或破損，可以透過內視鏡檢查管路內部狀況，但這通常是更專業的檢查。

■ 自行驗屋流程有哪些？

一套系統性的驗屋流程，能讓你事半功倍，確保每個區域和細節都能被充分檢查。以下是建議的自行驗屋流程：

1. 報到與資料核對

   • 報到：依照和建商預約的驗屋時間報到。

   • 領取文件：向建商領取瑕疵紀錄單，並確認文件內容是否清晰。
   • 圖面核對：再次核對平面圖、水電圖、竣工圖等資料是否齊全，並與建商代表確認相關資訊。

2. 環境與外部檢查

   • 外牆與窗戶
     • 外牆： 目視檢查是否有裂縫、滲水痕跡、磁磚剝落等。
     • 窗戶： 檢查窗框是否變形、密封膠條是否完整，窗扇開關是否順暢，有無異音。必要時進行噴水測試，觀察是否有滲水。
   • 陽台
     • 地面： 檢查地面平整度，有無裂縫、空心磚。
     • 排水孔： 倒水測試排水是否順暢，有無積水，洩水坡度是否足夠。
     • 牆面／欄杆： 檢查有無裂縫、破損、鏽蝕。
     • 曬衣架： 測試升降、伸縮功能是否正常、牢固。

3. 室內各空間檢查 （從上到下、從外到內）

   建議從客廳開始，然後依序進入臥室、廚房、衛浴。每個空間的檢查順序建議從天花板、牆面、地面，最後是門窗、水電設備。

   • 天花板檢查
     • 平整度： 用手電筒斜射，觀察是否有不平、波浪狀、裂縫、水痕。
     • 油漆／批土： 檢查是否有剝落、起泡、色差、汙漬痕跡。
     • 燈具： 開關測試所有燈具是否正常發亮。
   • 牆面檢查
     • 平整度： 目視、手摸、用手電筒斜射，檢查是否有裂縫、鼓起、水痕、色差。
     • 油漆／批土： 檢查是否有剝落、起泡、刮痕、污漬。
     • 插座與開關： 目視檢查是否有裂縫、滲水痕跡、磁磚剝落等。
       • 數量與位置： 核對平面圖，確認數量和位置是否正確。
       • 功能： 用驗電器測試插座是否帶電，接地是否正常。開啟／關閉所有開關，檢查對應的燈具或設備是否正常作動。
       • 牢固度： 搖晃插座或開關，檢查是否鬆脫。
     • 網路／電視／電話孔： 插入測試線，確認是否有訊號。
     • 對講機／門鈴： 測試功能是否正常，聲音是否清晰。
   • 地面檢查
     • 平整度： 用小球／彈珠測試，檢查是否有高低差、傾斜。
     • 磁磚／木地板：
       • 空心： 用空心檢測棒或硬幣輕敲，聽聲音判斷是否有空心（膨拱）現象，特別是磁磚的四個角和中央。
       • 裂縫／破損： 檢查是否有裂縫、破損、刮痕、污漬。
       • 高低差： 檢查磁磚或木地板之間是否有明顯的高低差。
       • 鋪設： 檢查磁磚縫隙是否均勻，有無溢膠。
   • 門窗檢查
     • 開關順暢度： 開啟關閉數次，檢查是否卡頓、異音、關不緊。
     • 密合度： 關閉時是否密合，有無縫隙。窗戶可進行噴水測試，觀察是否有滲水。
     • 五金配件： 檢查門把、門鎖、鉸鍊、窗戶滑軌等是否牢固、作動正常。
     • 門框／窗框： 檢查有無變形、刮痕、破損。
   • 廚房檢查
     • 流理台／檯面： 檢查是否有刮痕、裂縫、水痕、不平整。
     • 水槽與龍頭：
       • 排水： 放水測試排水速度，有無堵塞、漏水，有無異味。
       • 頭： 開啟水龍頭，檢查水壓是否足夠，有無漏水。
     • 抽油煙機： 開啟測試吸力、燈光是否正常，有無異音。
     • 櫥櫃： 開啟關閉所有櫥櫃門和抽屜，檢查是否順暢、牢固、有無異音。
   • 衛浴檢查
     • 馬桶： 沖水測試，觀察沖水是否乾淨、水位是否穩定、有無異音、漏水。
     • 淋浴區與臉盆：
       • 排水： 大量放水測試排水速度，有無堵塞、積水。
       • 龍頭： 開啟冷熱水龍頭，檢查水壓是否足夠，水溫是否正常，有無漏水。
       • 洩水坡度： 倒水測試，觀察水流是否順暢流向排水孔，有無積水。
     • 磁磚： 同地面檢查，特別注意是否有空心磚、裂縫、高低差。
     • 鏡面／玻璃： 檢查是否有刮痕、破損、水漬。
     • 抽風機： 開啟測試吸力是否正常，有無異音。
     • 浴室門： 檢查開關是否順暢，有無異音，是否能完全關閉。

4. 水電總開關與電箱檢查

   • 電箱
     • 標示： 檢查各迴路開關標示是否清晰、正確，與圖面相符。
     • 開關作動： 逐一測試各迴路開關是否能正常跳脫，有無接觸不良。務必小心，避免觸電！
     • 總電源： 測試總電源開關是否能正常開啟／關閉。
   • 水表：檢查水表讀數，並觀察是否有異常轉動，可能表示漏水。

5. 記錄與複核

   • 即時記錄：發現任何問題，立即在驗屋清單上詳細記錄，包括問題描述、位置、程度、拍照紀錄。
   • 拍照／錄影：對所有瑕疵進行拍照或錄影，多角度、遠近兼顧，方便日後追蹤。
   • 建商確認：將發現的問題向建商代表指出，並請其當場確認。要求建商代表在驗屋報告書或瑕疵紀錄單上簽名確認。
   • 討論修繕：與建商討論發現問題的修繕方式、預計修繕時間表以及複驗時間。
   • 保留紀錄：將所有文件、照片、錄影資料妥善保存，作為日後溝通和協商的依據。

6. 複驗

   在建商完成修繕後，務必進行複驗。複驗時應重點檢查上次提出的問題是否已完全修復，並確認沒有產生新的問題。

(延伸閱讀：【驗屋前】必知的43題重點！)

■ 自行驗屋注意事項有哪些？

自行驗屋雖然能省下專業驗屋的費用，但在過程中務必注意以下事項，才能確保驗屋的品質與自身的權益：

1. 充足的時間與耐心
   驗屋需要投入大量的時間和耐心。不要急於求成，匆匆了事。即使你覺得已經檢查完畢，也建議再花點時間進行第二次巡視，或許能發現之前遺漏的問題。

2. 仔細核對圖面與合約
   驗屋的核心是比對實際狀況與建商提供的圖面資料和合約內容。任何與圖面不符，或不符合合約約定的地方，都應立即提出。例如，插座數量、開關位置、建材品牌、設備型號等。

3. 多利用感官檢查

   • 看： 仔細觀察牆面、天花板、地面的平整度、裂縫、水痕、油漆問題。
   • 聽： 輕敲磁磚、牆面，聽是否有空心聲。開啟水龍頭、馬桶沖水、抽油煙機，聽是否有異音。
   • 測： 利用驗電器、水平儀、捲尺等工具進行精確測量和測試。

4. 小心測試，避免造成損害
   在測試水壓、排水、電路等時，務必小心謹慎，避免因為操作不當而造成房屋的損害。例如，測試排水時不要一次倒入過多的水，以免溢出。測試電路時，如果沒有相關知識，建議請專業人士協助或僅使用驗電器進行簡易測試。

5. 詳細記錄所有問題
   任何發現的問題，無論大小，都應該詳細記錄下來。

   • 位置： 明確指出問題發生的具體位置（例如：客廳東側牆面下方、主臥衛浴洗手台下方）。
   • 描述： 簡潔明瞭地描述問題的現象（例如：牆面有20公分裂縫、磁磚有空心音、水龍頭漏水）。
   • 照片／影片： 拍攝清晰的照片或影片作為證據，照片應包含問題近照及遠照，並搭配周圍環境，方便日後識別。

6. 保留所有驗屋相關文件
   驗屋清單、瑕疵紀錄單、照片、影片、與建商的溝通紀錄等，都應該妥善保存。這些都是日後若有爭議時的重要證據。建議將電子檔備份至雲端或外接硬碟，紙本文件則建議影印留存。

7. 了解保固期限與範圍
   在驗屋前，務必了解房屋的保固期限與範圍。一般建商會對結構、漏水、設備等有不同的保固期。在保固期內發現的問題，建商有義務進行修繕。

8. 保持良好溝通
   在驗屋過程中，與建商代表保持良好、理性的溝通至關重要。清晰地表達你的疑慮和發現的問題，但避免過於情緒化或攻擊性。明確指出問題，並要求對方提出解決方案。

9. 考慮專業驗屋公司的必要性
   如果你的時間有限、對驗屋流程不熟悉，或者房屋較大、構造複雜，可以考慮委託專業驗屋公司進行。專業驗屋公司通常擁有更精密的儀器和豐富的經驗，能發現許多肉眼不易察覺的問題。

■ 結論

自行驗屋是值得的投資。透過這篇文章，你已了解驗屋的準備工作、清單、工具、流程及注意事項。從細讀圖面到檢視每個角落，每一步驟都是確保未來居住品質的關鍵。

不過，驗屋畢竟涉及許多細節判斷，如果你對自行驗屋的流程沒有足夠信心，或擔心漏掉關鍵項目，也可以選擇更安心的做法──委託鴻宇驗屋團隊，為你把關。

【鴻宇驗屋團隊】擁有專業團隊，幫助你全方位檢查房屋現況，協助發現潛在問題，並協助與建商溝通改善。讓專業團隊為你處理繁複細節，避免疏漏，確保新家達到應有的品質標準。

不論是自己驗屋，或是交給專業協助，最重要的都是為了讓你和家人住得安心、放心。祝你驗屋順利，順利入住理想中的新家！

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