2022年必知的【驗屋清單】有哪些?如何驗屋新成屋 | 中古屋 | 預售屋?買屋全攻略推薦!

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2022年買房的必知【驗屋清單】有哪些?

買房 是人生一件大事,好不容易省吃儉用存了頭期款買下人生第一間房,完成新成屋購買手續後,交屋前的【驗屋】是買房的最後一關。若買方沒有做 驗屋 的動作,等入住後才發現有問題, 遇到無良建商可是會售後不理,因而產生消費糾紛,因此找一間合格的驗屋公司相對重要,因為我們的 驗屋師 會呈列 驗屋清單 供屋主參考。若遇到重大瑕疵時,因為修繕也需要花點時間,所以 驗屋 動作不一定能在短時間內完成,會造成交屋程序延後, 這時可在 驗屋清單 上請建商限期改善並扣下交屋保留款, 待建商修繕完成後才付尾款。

 

透天、預售屋、新成屋、中古屋驗屋的差別有哪些?

     市場上有各式各樣的產品,雖然 房地產 重視的是地段,但 透天預售屋新成屋中古屋驗屋費用(價錢)差異大,因此更有必要分清楚各種產品的不同。預售屋是指建商已經領有建照,但還沒興建完工,所以販售的是「未來興建完成的建築物」。通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋,展示未來興建完工的樣貌,因此販售的是一種「未來的想像」。消費者與建商簽約時,通常不會一次付清頭期款,而是依照工程的進度逐步付款,因此在前期所需要支付的資金壓力較小。新成屋 通常是指完工後一年內,還沒有居住過的成屋。中古屋則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣,或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。通常中古屋會在仲介市場上流通,因為各家的 驗屋公司費用 不太一致,所以選擇適合的 【驗屋 】就變成關鍵。

自行驗屋與驗屋公司的差別

新成屋 來說每個建商施工品質也會不一樣,所以建商品牌的好壞就從這裡區分開來。品牌優良的建商房價會比較高,這是因為它們的售後服務與驗收制度把關嚴格,所以買方對建商的信賴感較高;不好的建商,其 驗屋檢驗制度鬆散為了省下驗收成本,並不會針對建築的施工品質詳細驗收,只想趕快草率交屋過戶拿到買方的錢。合格的 【 驗屋公司 】 需由 驗屋師 提出 清單(表),因此 專業驗屋 是非常重要的一個環節。

 

室內裝修 驗屋注意事項有哪些?

室內裝修注意的事,有包括:

裝修前:整體室內裝潢費用預算分配:預算主要分為3~4大類,

  1. 室內設計裝修
  2. 家用電器設備
  3. 家具與軟裝家飾

室內設計裝潢工程所花費到的費用大約佔總預算的60~65%左右,家電與家具各抓15%,家飾或其他費用佔5~10%。

室內裝修業者登記查詢:

要有公司執照、營業地點、自有工班、有施工履歷、業界有知名度及實務經驗。

裝修後:新成屋常見的甲醛殘留問題,屋主在買房時最好在購屋前就與售屋者協定「必須符合國家制定的甲醛安全標準」,於交屋前也請業者提出「甲醛檢測合格證明」,

或於驗屋時即攜帶自己可信任的專業機構偕同檢測,確保愛屋甲醛殘留在安全值之下。

驗屋:正式交屋前至少會有兩次驗屋─初驗及複驗,若發現瑕疵,建商有義務完全修復後再進行交屋,驗屋清單檢查表的4大重點別放過!

 

透天驗屋費用如何計算?

透天都是用室內實際坪數來做計算; 60坪以內都算23,000元,驗屋時間因坪數大小而定,

大約6小時到8小時的時間,詳細報價請來電0986-882-669 或Line詢問。

 

驗屋公司證照需具備哪些?

每位專長驗屋師必須要有施工經驗以及實習驗屋師的經驗,通過公司萬能型的驗屋師考試評比之後才能夠上線,通常訓練時間有些人需要一個月,但大部分的驗屋師也需要長達三個月的訓練,因為最重要的是經驗。

以下證照供參考:

  • 乙級工程測量技術士
  • 乙級室內裝修管理技術士
  • 乙級電腦軟體應用技術士
  • 乙級裝潢木工技術士

 

驗屋到交屋要多久?有哪些流程?

交屋流程可以從驗屋開始算,因為在新成屋買賣的流程中,在驗屋之前,多數的事項都是委由地政士 或代書)負責處理,當過戶事宜完成時,才是買賣雙方安排驗屋交屋時間

建議的驗屋程序如下:使用執照下來→初驗:室內完整度過70%且無重大瑕疵→與銀行對保→過戶

  • 第一次複驗:完整度過90%→撥款
  • 第二次複驗:完整度過100%→尾款→交屋

等地政士過戶完成、銀行完成撥款外,會影響新成屋交屋時間點延後的主因,多半和「驗屋」順利與否有關,只要驗屋沒問題,隨後就會交屋。

所以驗屋順利的情況下,可能當天或過幾天就可以交屋;但如果驗屋有發現房屋瑕疵,可能就會需要在經過複驗,甚至二驗或三驗,新成屋交屋時間就會延後。

 
 

如何驗屋(檢驗)新成屋?了解建商施工品質

門:

  • 鑰匙開關是否順暢,把手是否鬆動
  • 貓眼可否看清楚門外
  • 門善與地面間隙是否過大
  • 門扇開關是否順暢,有無雜音
  • 門扇整體是否有污損
窗:
  • 窗戶品牌與合約是否符合
  • 閉合度是否良好
  • 是否可緊閉上鎖
  • 開啟是否順暢
  • 窗框與牆面是否有確實填滿矽利康
  • 陽台格柵是否穩固
  • 窗框整體是否有污損
 
天、地、壁:
  • 油漆是否平整
  • 有無龜裂
  • 地磚是否膨拱
  • 地磚是否有空心
  • 地磚是否拼接
  • 地磚色澤是否一致
 
機電:
  • 電箱門開關是否正常
  • 箱內線路是否整齊
  • 迴路標示是否與實際相符
  • 插座面板是否有瑕疵
  • 個插座是否正常供電

水:

  • 天花板 門窗框是否滲漏水
  • 浴室防水層是否有施作確實
  • 工作陽台排水是否順暢或堵塞
  • 窗框邊是否有無滲漏水
  • 各給水水壓是否正常
  • 排水孔檢查

 

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中古屋 最怕的就是屋況差、屋主隱瞞屋況問題,因此交屋時務必仔細了解 【驗屋清單】 及出示 驗屋檢查表,有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚,以免事後又發生糾紛問題。交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本,仔細審視房屋的相關資料,例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決,了解房屋的所有資料。驗屋時,最怕原屋主隱瞞漏水問題,而仲介也沒有察覺,在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重,事後重新整修耗費大筆資金。驗屋 時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣,可以觀察牆壁上有沒有水痕,從外觀來看是否有漏水的痕跡,另外也可觀察鄰居外牆,有沒有滲水的現象。壁癌問題難解決,也有不少投資客裝潢的房屋,只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部份,也要仔細觀察所有的牆面,以及牆壁與天花板的交接處。

買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌),由誰負責修繕?

有些賣方知道屋內漏水,簽約時也特別強調、註明,售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」,如果兩方契約成立,賣方也在契約上特別註明不負責漏水,買方事後才抱怨漏水問題,也不得要求賣方賠償。不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題,而且買方可以舉證漏水問題早已存在,並非事後人為因素才導致漏水的話,只要在交屋五年內發現漏水,都可以將漏水問題追究至前一手屋主身上,要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此,還是要特別注意當初簽約的契約內容。

 

如何以【驗屋清單】來檢驗中古屋?發掘漏水問題!

中古屋【驗屋清單】的(驗收)注意事項

中古屋驗屋不像新成屋驗屋預售屋驗屋,因為屋齡較高,最常發生的糾紛是【漏水問題】,發生的頻率常駐每年內政部不動產交易糾紛案例第一名。中古屋驗屋清單項目會著重在房屋結構和漏水,交屋前房仲會提供房子的《不動產現況說明書》,以【驗屋清單】這份文件詳細核對房屋內部細節,驗屋的流程如下:

 

驗屋檢查房屋現況
  • 天花板、牆面和窗戶:驗屋時檢查是否有壁癌、油漆剝落、水痕,建議在連續下雨過後到屋內檢視。
  • 磁磚:用錢幣或打診棒敲擊地磚,從聲音判斷是否有空鼓的情形。
  • 排水管:廚房水槽滿水後排水,陽台、浴室水柱排水,觀察地排或浴缸排水是否順暢。
  • 馬桶:放入衛生紙在沖水,觀察沖水是否順暢。
  • 水壓:將廚房和浴室的水龍頭開到最大,從水洩流量水壓是否充足。
  • 插座:每個插座測試是否正常通電。
  • 木門框牆面:確定是否有蟲蛀或
提醒:屋況說明書若說明水電管線重拉、房屋抓漏或磁磚修補,也應出示修繕單據或已使用時間。
 
屋主遺留物品
有些屋主為了省下拆卸和搬運費用,會留下廚具或家具物品,過往曾發生交屋後原屋主回來拆卸屋內設備的糾紛,交屋時務必清點現場遺留的物品是否吻合記載在《不動產現況說明書》的附贈設備中,避免之後有爭議。
 
提醒:小到看得見冷氣機、桌椅,大到廚具甚至屋外的加壓馬達,都要一一列入。
 

 
預售屋 在施工期間,可以與建商討論,做客製化的變更。看你是想調整格局,或是增加水電設施,像是:增加插座,開放式不隔間,或是換廚具或衛浴設備,都可討論規劃。一般來說,有一次的客變機會,所以一定要仔細思考你想變更的地方,一次性地提出來。建議等到驗屋交屋後,再裝潢會比較妥當,不過,交屋前你可以先丈量室內尺寸,想好要如何設計及找廠商或設計師,做好裝潢的前置作業。
 

 
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如何驗屋(檢驗)預售屋?裝潢前的前置作業有什麼?

預售屋驗屋注意事項:

  • 建商須取得使用執照,才能讓屋主驗屋

  • 根據《預售屋買賣定型化契約》規定,建商必須在取得使用執照,並完成水電瓦斯的接通以後,才可以讓屋主進行驗屋。

  • 需準備的物品

  • 若找專業的驗屋公司協助驗屋,屋主必需準備幾項必備物品來協助驗屋公司施工,包含平面圖、客變圖、建材表、管線配置圖等,

這樣驗屋公司才能做最徹底的驗屋,你付的費用才會真的有意義。

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