2025 HY【鴻宇】驗屋公司清單流程、必要性及注意事項！Mobile01、ptt新成屋、中古屋及預售屋檢查表！

買房的必知【驗屋公司清單】注意事項有哪些？交屋流程及必要性有哪些？費用多少才合理？

驗屋常見注意事項（務必檢查）

可自行對照或提醒驗屋人員：

• 我們的驗屋師有專業檢驗SOP。

• Mobile01、ptt新成屋、中古屋及預售屋檢查項目！

所以找一間專業的【驗屋公司】非常重要。若檢驗出重大瑕疵時，可以在【驗屋清單】上請建商限期改善並扣下交屋保留款，待建商修繕完成後才付尾款。

延伸閱讀：【驗屋費用】多少才合理？

   mobile01&PTT分享透天、預售屋、新成屋、中古屋驗屋公司流程的差別有哪些？

【房地產】市場上有各式各樣的產品。透天、預售屋、新成屋、中古屋 的驗屋重點各有不同之處。在進行驗屋時，會因為建物型態、交屋階段與屋齡狀況的不同，而有不同的驗屋流程與重點。

1. 新成屋：通常是指完工後一年內，還沒有居住過的成屋。
2. 中古屋：則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣，或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。
3. 預售屋：是指建商已經領有建照，但還沒興建完工，所以販售的是「未來興建完成的建築物」。

一、透天厝驗屋流程與差異

特點

• 多層樓獨棟建築，通常包含地下室、車庫、前後庭院、屋頂。

• 需檢查的項目最多，包含戶外空間與結構安全性。

驗屋重點與流程

1. 結構外觀與防水檢查（如外牆磁磚、屋頂、屋簷、地下室滲水）

2. 室內牆面、磁磚空鼓檢測（紅外線掃描或敲擊法）

3. 上下水道排水測試（每層樓的馬桶、地排、陽台出水）

4. 電力與弱電配置測試（各樓層迴路、總開關、監控系統管線）

5. 天花板與屋頂隔熱檢查

6. 各樓層樓梯與扶手安全性檢查

差異特色

• 檢查範圍廣，需耗費較多時間（通常需 1.5~2天）

• 多為自建或小建商案件，建築品質差異大，需逐層詳查

 二、預售屋交屋前驗屋流程

特點

• 預售屋是在尚未興建完成時購買，交屋時才可實際驗屋。

• 通常由建商委託監造公司驗收，需由買方進一步複驗。

 驗屋重點與流程

1. 建商通知驗屋（交屋前7～14天）

2. 結構瑕疵檢查（牆角不平、牆面裂縫、磁磚空鼓）

3. 配管通電測試（電源插座、總開關箱、照明通電）

4. 門窗開關順暢性、氣密與水密性檢查

5. 衛浴設備功能測試（馬桶、蓮蓬頭、洗手台排水）

6. 天花板、燈具與開關位置對照圖檢查

差異特色

• 通常建商會預留1次或多次「複驗」機會，要求驗屋後進行修繕

• 驗屋內容需比對建商附的「交屋圖說」與合約規格

三、新成屋（已落成但未住人）驗屋流程

特點

• 屬於建案已完工、取得使用執照但未交屋的新屋

• 部分建商無預售流程，直接販售成屋

驗屋重點與流程

1. 建物整體完工驗證（是否如圖說施工）

2. 所有牆壁、地板是否平整、無破損

3. 水壓、水量與排水順暢性測試

4. 室內通風、採光、管線是否正確埋設

5. 公共設施如電梯、逃生梯、管委會設備是否完善

6. 屋內空調孔位、瓦斯管線是否預留

差異特色

• 因屋齡為0，但放置期間可能有施工損傷，須詳細檢查外觀與功能

• 通常無太多結構性問題，但要注意收尾施工是否確實

四、中古屋驗屋流程與差異

特點

• 有使用歷史，屋齡通常超過5年以上，有使用痕跡或老化問題

• 驗屋重點是「屋況安全性」與「裝潢品質」

驗屋重點與流程

1. 結構裂縫檢查（牆角、水泥面、梁柱）

2. 滲水與壁癌檢查（屋頂、浴室、窗戶周邊）

3. 電線與瓦斯管路是否有老舊劣化或走火疑慮

4. 排水、地漏、馬桶、熱水器功能是否正常

5. 地板傾斜、天花板漏水痕跡觀察

6. 木作或裝潢結構是否腐蝕、蟲蛀、翹起

差異特色

• 驗屋重點在於「是否需要大修」與「預算評估」

• 有無非法增建、是否符合法規（建築執照、使用執照等）

專業的驗屋公司，會按照不同的房屋類型調整適合的【驗屋流程】，以確保精準檢測，找出房屋的潛在問題。

延伸閱讀：3項中古、預售屋及透天的【驗屋公司費用】怎麼算才合理？ptt&dcard心得及評價有哪些？

🏠︎【新成屋】

雖然 新成屋 屋齡較新，但因建商施工品質不一，仍可能存在隱藏的瑕疵。為了避免日後產生不必要的麻煩，建議交屋前委託專業的 【 驗屋公司】 進行詳細檢驗。即使是優良建商的建案，透過驗屋也能更安心，確保房屋品質符合您的期望。

驗屋到交屋要多久？有哪些流程？

驗屋到交屋流程主要分為兩個部分：

• 撥款流程
  • 對保：與銀行確定貸款條件，簽署撥款同意書。
  • 完稅：繳納相關稅費（買方負擔付契稅、印花稅及相關規費），取得完稅證明。
  • 過戶：將房屋所有權移轉至買方名下（應於使用執照核發後四個月內完成所有權移轉登記）。
  • 撥款：銀行將貸款撥付給建商。
• 驗屋流程
  • 初驗：建商取得使用執照後，會通知買方進行驗收手續。如果發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由建商完成修繕。
  • 複驗：修繕完成後，建商通知買方進行複驗，確認修繕完成。
  • 驗收：在驗屋無重大瑕疵的情況下，雙方進行交屋手續，買方取得房屋鑰匙。

一般來說，驗屋到交屋的時間大約在4-10週之間。然而，受到許多因素影響，並沒有一個固定的標準答案。相關因素如下：

• 驗屋發現的問題數量： 如果驗屋時發現的問題較多，需要賣方花更多時間進行修繕，交屋時間就會延後。
• 賣方的處理效率： 賣方對於問題的處理速度也會影響交屋時間。
• 買方的要求： 如果買方對房屋的要求較高，也會延長交屋時間。

提醒您，如驗屋過程中發現屋況瑕疵，買方有權保留房地總價5%作為交屋保留款，待建商修復後再行撥付，以確保自身權益。

🏠︎【中古屋】

對於想要全屋重新裝修的買家，自己驗屋或請室內設計公司驗屋是不錯的選擇。

在驗屋的過程中，首先需要注意容易有損壞的區域，例如：屋頂、地基、門窗……等地方容易出現問題，需要仔細檢查。

其次，要確認房屋的狀態是否與賣方敘述的一致？是否有隱藏的問題需要修復？最怕原屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重，事後重新整修耗費大筆資金。

另外，還需要注意房屋的使用年限、結構是否穩固、排水系統是否通暢等問題。

通常如果買家【自己驗屋】很可能會因為缺乏專業設備和經驗，忽略一些關鍵細節。因此，建議要找【專業的驗屋公司】來進行全面性的驗屋，保障自身的權益。

專業的驗屋公司會對房屋進行全面性的檢測，包括結構、門窗、屋頂、排水系統、電氣系統等。驗屋師會特別注意容易被忽略的細節，例如：窗戶縫隙、牆壁邊緣是否有裂縫或滲水痕跡，甚至會觀察鄰近住戶的外牆，以確認是否有共壁漏水的情形。此外，驗屋師也會仔細檢查被木板或裝潢遮蔽的區域，以避免漏失隱藏的壁癌問題。

驗屋報告會將檢查結果詳細記錄下來。此外，並提供修繕建議和意見，幫助買家更好地了解房屋的狀況和未來的維護工作，從而做出更適合的決定。

總之，專業的驗屋公司能夠幫助買家確認房屋的狀況，避免後續的糾紛和風險。因此，建議買家在進行中古屋驗屋時要選擇專業的公司，以確保驗屋的準確性和有效性。

延伸閱讀：3大挑選【驗屋公司】重點？驗屋公司vs自行驗屋優缺點有哪些重點？

驗屋法規及注意事項包括：

中古屋買賣中，可以參考《民法》買賣契約關於瑕疵擔保責任的規定。一但符合：

瑕疵的構成要件 ➤

1. 買受人於契約成立前，不知有瑕疵。
2. 標的物效能或價值減少或滅失，或標的物無賣方保證之品質。
3. 瑕疵於危險移轉時確已存在。

買方可以主張之權利 ➤

1. 滅少價金或解約
2. 損害賠償

因此，在中古屋驗屋時，務必將《不動產說明書》作為對照，仔細檢查房屋的實際狀況。若發現有未在說明書中提及的房屋瑕疵，應立即向賣方提出，以保障自身的權益。

根據驗屋報告，您可以與賣方協商，討論可能的修復方案與費用分攤。若無法達成共識，或是有其他疑慮，建議諮詢專業律師，以維護您的權益。若經評估後認為房屋狀況不符合您的期待，您也可以考慮終止交易。

買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌)，由誰負責修繕？

有些賣方事先坦白房屋漏水，簽約時也特別強調、註明，售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」，如果兩方契約成立，賣方也在契約上特別註明不負責漏水，買方事後抱怨漏水問題的話，將不得要求賣方賠償。

不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題，而且買方可以舉證漏水問題早已存在，並非事後人為因素才導致漏水的話，只要在交屋五年內發現漏水，都可以將漏水問題追究至賣方身上，要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此，還是要特別注意當初簽約的契約內容。

室內裝修驗屋注意事項及流程有哪些？

中古屋在室內裝修完成後，可以再次進行驗屋，以確保施工品質、保障自身權益。建議找個晴朗的天氣，可以更清楚地檢視牆面、天花板等是否有瑕疵；並且對照裝修工程合約，將合約中的建材、設備、施工細節等逐一比對，確認是否符合當初的約定。

室內裝修驗屋的重點項目

• 天花板：
  • 是否平整、無裂縫、無滲水痕跡。
  • 燈具、煙霧偵測器等是否安裝牢固。
• 牆面：
  • 是否平整、無裂縫、無汙漬、油漆是否均勻。
  • 插座、開關是否安裝牢固，並能正常使用。
• 地板：
  • 是否平整、無空鼓、磁磚是否鋪貼整齊。
  • 木地板是否無翹曲、變形。
• 門窗：
  • 門窗是否開關順暢、密合性良好。
  • 窗戶玻璃是否有破損、刮痕。
• 水電系統：
  • 水龍頭是否漏水、排水是否順暢。
  • 插座、開關是否能正常使用。
  • 燈具是否能正常照明。
• 其他：
  • 廚具、衛浴設備是否安裝牢固、功能正常。
  • 空調、暖氣等設備是否運轉正常。

另外，裝修後常見的甲醛殘留問題，建議於【驗屋】時偕同可信任的專業公司檢測，確保愛屋甲醛殘留在安全值之下喔！

延伸閱讀：5大必知【室內設計裝潢(裝修)流程】有哪些？

🏠︎【預售屋】

【預售屋】 在施工期間，您可以根據個人需求進行客製化的變更，例如調整格局、增加水電設施（如插座）、變動隔間，或是更換廚具和衛浴設備。

建商通常會提供一次客變的機會，因此，請務必在規定的時間內，仔細規劃並一次性提出您的變更需求。

不過，這些客製化的變更，必須等到建案取得使用執照後，才能進行實地驗收。屆時，請務必攜帶客變圖，逐一核對變更項目是否符合您的要求。

延伸閱讀：5大必知【室內設計裝潢(裝修)流程】有哪些？

如何驗屋（檢驗）預售屋？

預售屋驗屋注意事項：

• 建商須取得使用執照，才能讓屋主驗屋
• 根據《預售屋買賣定型化契約》規定，建商必須在取得使用執照，並完成水電瓦斯的接通以後，才可以讓屋主進行驗屋。
• 為了要做最全面的驗屋，請協助提供：平面圖、客變圖、建材表、管線配置圖等，才能確實檢驗房屋狀況。

驗屋有必要嗎？為何需要驗屋？

雖然預售屋和新成屋一樣，都沒有屋齡的問題，但是預售屋驗屋是非常必要的，因為驗屋可以確保您購買的房屋在結構和安全方面是合格的，並且可以幫助您避免未來的隱藏問題和昂貴的修復費用。

其實，預售屋在施工過程中，難免會遇到一些不可預期的狀況，例如施工品質不佳、材料瑕疵等。這些問題如果在交屋前沒有被發現，日後可能導致漏水、壁癌、結構問題等，不僅影響居住品質，更可能衍生出高額的修繕費用。

因此，驗屋的目的就是為了在交屋前，由專業的驗屋師對房屋進行仔細的檢測，找出潛在的問題並要求建商進行改善。透過驗屋，您可以：

• 確保房屋品質： 驗屋能確保房屋的結構安全、水電系統正常運作，以及各項設備的功能完善。

• 避免隱藏問題： 許多房屋問題，例如牆面裂縫、地板不平、管線漏水等，可能隱藏在裝潢之下，只有透過專業的驗屋才能發現。

• 保障自身權益： 驗屋報告可以作為日後維修或爭議的依據，保障您的權益。

所以，即使是預售屋，驗屋也是不可或缺的一環。透過驗屋，您可以更安心地入住新家，避免日後因房屋問題而產生不必要的困擾。

驗屋有漏水狀況時，需要再複驗嗎？

預售屋驗屋發現漏水問題，建商通知修繕完成後，基於以下幾點原因，我們強烈建議您再次進行複驗。

• 確保修繕品質： 建商告知修繕完成，並不代表問題一定解決。複驗可以確保修繕工程的品質，確認漏水問題是否徹底解決。

• 避免日後糾紛： 若未進行複驗，日後若再次發生漏水問題，您將難以證明之前已發現並要求建商修繕。

• 保障自身權益： 複驗是保障您權益的重要步驟，可以避免日後因房屋瑕疵而衍生出的糾紛。

複驗為何要找驗屋公司？

初驗過後，雖然建商通知瑕疵已修繕完成，但為了確保修繕品質，並避免日後再次發生問題，建議您請專業的驗屋公司進行複驗。主要的優點有：

1. 專業知識與經驗：

   • 專業儀器 🛠️
     驗屋公司擁有專業儀器，例如熱影像儀、水分計等，可以精準地找出肉眼難以發現的漏水痕跡、牆面濕氣等問題。
   • 豐富經驗 👷
     驗屋師累積了豐富的驗屋經驗，能夠快速判斷修繕品質，找出建商可能忽略的細節。

2. 完整的驗屋報告：驗屋公司會出具一份詳細的驗屋報告，記錄複驗的過程、發現的問題以及建議，作為日後維護權益的依據。

3. 協助與建商溝通：若建商對修繕品質有爭議，驗屋公司可以協助您進行協商，保障您的權益。

4. 省時省力：驗屋師可以快速判斷修繕是否符合標準，省去您自行逐一檢查的時間。透過驗屋公司的協助，可以減少與建商之間的糾紛，讓您更省心。

還沒複驗就交屋？會哪些問題產生？

如果還沒複驗就交屋，可能無法確保房屋的品質，一但入住之後才發現問題，處理起來可能更耗時費力。以下列出幾種狀況：

• 漏水問題： 即使建商聲稱已修繕完成，但若未經專業驗屋師複驗，仍有可能存在漏水隱患，日後可能導致牆面發霉、地板損壞等問題。

• 電路問題： 電線接續不良、漏電等問題，若沒有確實複驗，可能造成電器故障、甚至引發火災。

• 地板不平整：行走時造成日常生活不便，影響居家品質。

總結來說，還沒複驗就交屋，有可能因為種種隱藏瑕疵影響房屋安全，您也會感到不安，擔心房屋的安全性。為了避免上述問題，建議您驗屋合格後再進行交屋，以保障自身的權益。

驗屋初驗到複驗需隔多久？有哪些程序必知？

驗屋初驗到複驗的時間間隔以及詳細程序，會因建案、建商以及您的要求而有所不同。一般來說，建商會在合約中載明相關的驗屋流程與時程，建議您仔細閱讀合約內容，了解您的權益。

初驗到複驗的時間間隔

• 最短時間：若房屋瑕疵較少，且建商的施工效率高，可能在幾週內就能完成複驗。
• 最長時間：若房屋瑕疵較多，或建商的施工進度延宕，則可能需要數個月甚至更長的時間。

影響複驗時間的因素

• 瑕疵數量：瑕疵越多，修繕時間越長。
• 瑕疵類型：若涉及結構性問題，修繕時間會較長。
• 建商的施工效率：建商的施工效率會直接影響複驗的時間。
• 天氣因素：如遇雨季，部分外牆修繕工程可能延後。

驗屋初驗到複驗必知程序

1. 初驗
   • 建商通知： 建商會通知您進行初驗，並提供驗屋單。
   • 現場檢驗： 您可自行驗屋，或是委託驗屋公司，對房屋進行全面檢查，並將發現的問題記錄在驗屋單上。
   • 提出改善要求： 將驗屋單交給建商，要求其在約定時間內完成改善。
2. 建商修繕建商會根據驗屋單、或是驗屋報告，對屋況瑕疵進行修繕。
3. 複驗
   • 建商通知： 建商會通知您進行複驗，確認修繕是否完成。
   • 現場檢驗： 您（或是委託的驗屋公司）再次對房屋進行檢查，確認所有問題是否已改善。
   • 簽署驗收單： 若確認無誤，即可簽署驗收單，準備交屋。

複驗到交屋的新缺失該如何處理？

複驗後到交屋期間發現新的缺失，確實令人困擾。這時，您可以採取以下幾個步驟來保護自己的權益：

1. 再次通報建商

   • 詳細記錄： 將新發現的缺失詳細記錄下來，並拍照或錄影存證。
   • 書面通知： 以書面或電子郵件的方式正式通知建商，明確指出問題所在。
   • 保留證據： 將建商的回覆或相關文件妥善保存。

2. 要求建商改善： 根據您與建商簽訂的合約，要求其在約定的期限內完成修繕。根據《預售屋買賣契約書範本》，保固期內建商提供的修繕，是建商的義務，您有權要求建商負責。

3. 尋求專業協助

   • 驗屋公司： 再次委託驗屋公司進行評估，並提供專業意見。
   • 律師： 若與建商的協商破裂，可尋求律師的協助，了解您的法律權益。
   • 消費者保護團體： 向相關的消費者保護團體尋求協助，爭取您的權益。

4. 考慮暫緩交屋

   • 條件未達成： 若建商無法在約定時間內完成修繕，或修繕品質不佳，您可以暫緩交屋。
   • 要求賠償： 您可以要求建商賠償因延遲交屋所造成的損失。

預防勝於治療，建議您在簽訂合約前，務必仔細閱讀合約內容，特別是關於房屋瑕疵的處理方式。提醒您，若您遇到建商不配合的情況，務必保持冷靜，依法維護自己的權益。

   什麼是第三方驗屋？費用大約收多少？

【第三方驗屋】是由獨立專業驗屋師或驗屋公司進行的房屋檢查服務，以確保委託人了解房屋狀況的一種程序。

🏠︎ 預售屋驗屋費用（價格）？

通常預售屋驗屋費用會根據房屋的類型、大小、地點和檢查範圍而有所不同。一般來說40坪內的集合式住宅，費用範圍可以從NT$10,000-20,000不等。建議您在驗屋前，與驗屋師或驗屋公司簽約明訂檢查範圍和收費金額，以確保你獲得所需的服務並理解相關費用。

🏠︎ 中古屋驗屋費用大約收多少？

中古屋驗屋費用會因房屋大小、地點及屋況而有所差異。以總坪數40坪的中古屋（集合式住宅）為例，一般驗屋費用約落在2萬元以內，但實際費用仍需視個別案件而定。

🏠︎ 透天驗屋費用如何計算？

透天驗屋費用，是以室內實際坪數（包含陽台）作為計算基準。驗屋時間會因房屋坪數大小而有所不同。以50坪的透天房屋為例，大約需要6至8小時的驗屋時間，以確保能仔細檢查每個角落，費用約NT$30,000~35,000。

若您想了解更多詳細的報價資訊，歡迎撥打0986-882-669，或加入鴻宇驗屋官方Line，我們將竭誠為您服務。

驗屋複驗費用怎麼算？

驗屋複驗的費用通常會比初驗便宜，但具體金額每家驗屋公司的收費標準不同。一般來說，複驗費用大約是初驗費用的一半左右。 也就是說，如果初驗費用是1萬元，複驗費用大約為5千元。

提醒您： 以上提到的複驗費用並非固定，建議您在委託驗屋公司前，多方比較，選擇最適合您的方案。另外，務必詳細詢問複驗的檢驗項目，並將相關內容寫入合約中，並且保留所有文件（包括初驗報告、複驗報告、與建商的溝通紀錄等），以便日後維護您的權益。

大台北地區、基隆、宜蘭、桃園、新竹、苗栗地區驗屋的費用及注意事項有何不同？

影響驗屋費用的因素眾多，除了地區性差異外，房屋的坪數、樓層數、屋齡、以及驗屋公司的服務項目等，都會影響最終的報價。不同地區的驗屋市場競爭程度和專業驗屋公司的數量，也會間接影響費用。建議您在選擇驗屋公司時，可多方比較，並諮詢當地不動產仲介、或有購屋經驗親友的意見，以找到適合自己的驗屋公司。

   驗屋公司證照需具備哪些？

每位專精的驗屋師，都必須經過一段時間的實習，並通過公司嚴格的考核，才能正式上線。這個培訓過程通常需要三個月以上的時間，因為驗屋是一項專業工作，除了理論知識，豐富的實務經驗更是不可或缺。

以下是驗屋相關的專業證照供您參考：

• 室內裝修管理技術士
• 裝潢木工技術士
• 用電設備檢驗技術士

延伸閱讀：如何找有經驗的【驗屋師】？需要合格證照或培訓課程嗎

延伸閱讀：3大【中古屋驗屋壁癌】該如何處理？

   驗屋時間限制有多久？

驗屋時間會因以下因素而有所不同：

• 房屋坪數：房屋坪數越大，檢測範圍越廣，所需時間越長。
• 房屋類型：新成屋、中古屋、透天厝等，檢測項目數量不同，所需時間也不同。
• 屋況複雜度：屋況較舊或裝潢複雜的房屋，需要更細緻的檢測，耗時較長。

一般來說，驗屋時間的範圍大約是：

• 公寓、電梯大樓：2-3小時（30坪內）
• 透天厝：6-8小時（3-4樓）

建議您在委託驗屋前，應先與驗屋公司詳細溝通，了解完整的驗屋流程與預估時間。此外，在驗屋前，請務必與賣方確認房屋是否已清空，以利驗屋人員進行全面性的檢測。同時，也應協調出一個方便雙方進行驗屋的時段。

延伸閱讀：20坪及30坪【驗屋時間】要多久？如何選擇驗屋公司？

>>> 更多驗屋前必知的重點

 

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