什麼是【瑕疵擔保責任】？驗屋漏水該如何處理？漏水如何蒐證？

前言

新成屋、預售屋、老屋，都可能出現牆面滲水、地板鼓起、磁磚空心或門窗不密合等「房屋瑕疵」。當這些狀況發生時，建商是否需要負責？屋主又該如何保障自己的權益？這就涉及法律上的「瑕疵擔保責任」。

本文將用簡單易懂的方式，說明其概念、法律依據，以及漏水等常見問題的處理方式，幫助屋主了解該如何妥善處理與應對。

什麼是「瑕疵擔保責任」？

「瑕疵擔保責任」的意思很簡單，就是房子交屋之後，如果被發現有原本就存在、但當下看不出來的問題，賣方（像是建商或屋主）仍要負責處理。

這些問題可能包括牆面滲水、管線施工不良、結構裂縫、磁磚空心等，只要是在交屋時就已經存在，而不是屋主使用後造成的狀況，就屬於「隱藏瑕疵」。

依《民法》第354條至第365條規定，出賣人對這些瑕疵負有修繕、減價，甚至解除契約的責任。

也就是說…買方在發現問題後，只要在合理期間內通知賣方，就能依法要求處理。這項制度的目的，是確保房屋不只是外觀看起來漂亮，而是結構安全、功能正常、品質符合期待。

對屋主而言，了解瑕疵擔保責任的內容，不僅能在發現問題時知道怎麼應對，也能避免與建商溝通時陷入被動，讓交屋後的生活更安心。

瑕疵的認定

• 瑕疵類型：價值滅失或減少

  說明：房屋的實際市價比買賣契約上約定的價格還要低。

  舉例：凶宅、輻射屋、氯離子（海砂屋）超標等。

• 瑕疵類型：通常效用滅失或減少

  說明：房屋無法正常發揮居住或使用上的基本功能。

  舉例：漏水、壁癌、鋼筋外露、結構性問題、施工瑕疵、坪數嚴重短少等。

「驗屋」的重要性在於能提早發現問題、留下紀錄，並保存關鍵證據，這些都是日後保障權益最有力的依據。許多瑕疵在剛交屋時不容易被察覺，若等入住後才發現，修繕難度和成本都會大幅增加。

透過專業驗屋，不僅能在交屋前即時指出問題，讓建商在交屋前修復，也能透過報告記錄房屋當下的實際狀況，作為日後協調或申訴的依據。對屋主而言，驗屋不只是檢查，更是一種保障，讓新家的每個細節都能確實達到安全與品質的標準。

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法律依據與時效規範

瑕疵擔保並不是永久有效的，法律對行使時間有明確限制。依《民法》及《消費者保護法》規定，買方必須在發現問題後的合理期間內，向賣方提出通知並主張權利，否則可能喪失請求的機會。

民法的規定

依《民法》第356條規定，買方在發現瑕疵後，應「立即並從速通知賣方或房仲」，建議採用書面方式（如掛號信或電子郵件）以留下紀錄。若遲遲未通知，將喪失依瑕疵擔保要求修繕或補償的權利。

請求權時效

若因嚴重屋況瑕疵而需解除契約或要求減價補償，應特別留意以下時效規定：

• 從通知賣方後算起，買方須在6個月內行使解除契約或請求減少價金的權利。
• 從交屋時算起，請求權最長時效為5年。

逾期未行使，將喪失依法律主張權益的機會，建議屋主儘早處理並保留完整紀錄。

❗ ❗ 特別注意：瑕疵擔保是「無過失責任」，就算賣方不知道有瑕疵，原則上也需要負責。但若買方在簽約時就知道瑕疵，或雙方已合法約定排除瑕疵擔保責任（賣方沒有故意隱瞞），則賣方可免責。

保固期間

根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，新建住宅通常有以下保固期：

• 結構部分：保固15年
  如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分．．．等
• 固定建材及設備部分：保固1年
  如：門窗、粉刷、地磚．．．等

驗屋階段如何防範「瑕疵風險」？

雖然法律提供了保障，但最有效的方式仍是「事前防範、事中記錄、事後保存」。以下是專業驗屋流程中幾個關鍵步驟：

交屋前應完成專業驗屋

建議屋主於「建築使用執照（使照）」核發後再安排驗屋，因為此時房屋才算正式通過政府的法定檢驗，具備合法交屋的資格。

驗屋時可委託具備相關專業的第三方驗屋公司，透過儀器與SOP流程進行檢測，例如：

• 紅外線熱像儀
  檢查牆面滲水或管線漏水。
• 雷射水平儀
  檢測地坪高低落差。
• 相位檢測器
  檢查插座接線正確與否。
• 排水測試
  確認排水是否暢通、有無逆流或積水。

完整的驗屋報告可作為往後爭議的「初始紀錄」，記載交屋當下的實際狀況。

驗屋當日應注意的細節

• 記錄照片與影片
  務必留存每一項瑕疵狀況的影像紀錄。
• 簽收單與缺失表
  與建商簽立缺失表，清楚列出每項需修繕項目。
• 保留驗屋報告與照片雲端備份
  作為日後舉證依據。

驗屋後的追蹤

初驗後，建議再針對之前發現的問題仔細檢查一遍，看看建商是否真的修好。若還有沒處理好的地方，可以用書面方式通知建商，像是寄掛號信或電子郵件，並記得留存往來紀錄，方便日後有依據。

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入住後才發現漏水，怎麼辦？

漏水是最常見、卻也是最棘手的瑕疵之一。因為漏水點非肉眼可見，通常在連日大雨或是颱風期間容易顯現。

發現漏水時的處理重點

發現漏水情形時，應先記錄現況並確認基本狀況：

• 漏水位置
  例如浴室、陽台、外牆、天花板等。
• 漏水狀態
  拍照、錄影，標註日期與天候，作為後續分析判斷依據。
• 保固狀態
  若仍在一年防水保固期內，可直接要求建商進行修繕。若漏水發生於建築結構主體（如外牆滲水），即使超過一年保固期，也屬於瑕疵擔保的範圍，建商仍應依法負責修繕。

接著，建議用書面方式通知建商或管理單位，像是寄掛號信或寄電子郵件，並記得保留寄送紀錄，這樣才有法律效力。若建商不認帳或一直拖著不處理，可以請第三方單位（例如建築師公會或專業鑑定機構）幫忙鑑定，拿到正式報告。依《民法》第359條規定，屋主有權要求建商修繕、減價，情況嚴重時甚至可以解除契約。

如果建商仍不配合，就再用書面方式正式催告，並可向地方政府的建管處或消費者保護官申訴。若還是無法解決，也可以走法院調解或訴訟程序，由法院指派鑑定單位查明原因，依法保障自己的權益。

驗屋報告與法律效力

許多屋主以為驗屋報告只是參考資料，其實這份文件具有相當的公信力與實際參考價值。法院實務上常引用驗屋報告內容，作為瑕疵存在與時間點的佐證依據。

驗屋報告應包含的關鍵內容

• 驗屋日期與地點
• 測試項目與說明
• 每一項缺失的描述與影像

擁有完整的驗屋報告，不僅能協助屋主與建商清楚溝通、確認修繕項目，也能在後續出現爭議時，提供明確的事實依據。

報告中詳細的照片、測試數據與檢驗結果，能幫助雙方釐清問題來源，減少不必要的爭論與推託。同時，也可避免日後再進行昂貴的鑑定程序，節省時間與費用，讓問題更快獲得解決。

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鴻宇驗屋的角色與專業

買房是一件大事，驗屋更是讓人真正「安心交屋」的關鍵一步。鴻宇驗屋陪著屋主一起確認每個細節，確保新家沒有被忽略的小問題。

我們的服務重點很簡單：

• 🏠 專業團隊

  由具有豐富經驗的驗屋師組成，熟悉各種屋況瑕疵。

• 🔍 完整檢測

  使用紅外線熱像儀、水壓測試、水平儀等專業儀器，全面檢查屋況品質。

• 📋 清楚報告

  提供照片與說明並列的報告，讓屋主看得懂、也能輕鬆對照修繕項目。

• 🤝 中立立場

  我們不替建商說話，站在屋主角度，客觀呈現房屋狀況。

鴻宇驗屋希望讓每位屋主都能「買得安心、住得放心」，用專業與誠實替您守護家的品質。

結論

瑕疵擔保責任的目的，是保障購屋者的基本權益，確保房屋具備應有的品質與安全。要讓這項制度真正發揮作用，屋主應懂得蒐證、留存紀錄並及時通知，善用驗屋報告與書面文件，建立完整保障。驗屋不只是檢查房子，更是日後處理問題的重要依據。

若入住後發現瑕疵，只要依規定程序保存證據、理性處理，多數問題都能圓滿解決。有任何驗屋需求，歡迎聯繫鴻宇驗屋，讓專業工程師為您的新家把關。

有任何驗屋相關問題，請聯絡【鴻宇驗屋公司 】團隊！

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