什麼是【驗屋報告書】？要給建商嗎？報告多久出來？

前言

買房路漫長，從簽約到交屋每步都是關鍵。臨門一腳的驗屋，多數人會委託專業驗屋公司檢測新家。此時，專業的「驗屋報告書」就成了保障自身權益的關鍵文件：它是什麼、包含哪些內容、多久可以拿到、該不該交給建商？本文將為您解答，帶你掌握交屋眉角，確保新家品質。

什麼是驗屋報告書？報告多久出來？

什麼是驗屋報告書？

驗屋報告書是由專業驗屋公司出具的正式文件，完整記錄交屋前對設備、結構、管線與裝修等項目的檢測結果與發現的缺失。它不只是瑕疵清單，更像一份專業診斷，可作為與建商溝通、要求修繕的有力憑據。

一份完整的驗屋報告書通常包含以下幾大重點：

• 基本資料
  包括房屋地址、驗屋日期、驗屋人員、建案名稱等。
• 檢測項目
  涵蓋從屋內到陽台／露臺，大至牆體，小至插座開關的所有檢測項目。
• 問題描述與照片
  針對每一個發現的缺失，會有詳細的文字紀錄，並搭配照片輔佐說明。例如：牆面裂縫、地磚空心、窗框滲水等。
• 專業儀器數據
  許多專業驗屋公司會使用紅外線熱像儀、雷射水平儀、管路內視鏡等專業設備，報告中會附上這些儀器所測得的數據。

驗屋報告多久出來？

這是許多屋主都非常關心的問題。一般來說，驗屋報告的產出時間會因各家驗屋公司的作業流程、報告書的詳細程度以及當天的驗屋狀況而有所不同。

• 初步口頭說明
  驗屋當下，驗屋師通常會帶著屋主在現場走一遍，口頭說明所有發現的問題，讓屋主能第一時間了解房屋狀況。
• 電子檔報告
  大多數驗屋公司會在驗屋後的 3到7個工作天 內，將電子檔的驗屋報告寄給屋主，而鴻宇驗屋則在 1個工作天 內提供報告，大幅縮短屋主等候的時間。

需要注意的是：如果房型較複雜、缺失較多，或驗屋公司排程緊，報告出具時間可能順延。建議在簽約時先與驗屋公司確認並約定交付時程與方式，避免影響後續與建商溝通或交屋安排。

驗屋報告範例及合約有哪些重點？

驗屋報告範例

一份好的驗屋報告範例，不僅要詳盡，更要讓非專業人士也能輕鬆看懂。以下是一份優秀驗屋報告範例的幾個特點：

• 圖文並茂
  單純的文字描述很難讓屋主理解問題的嚴重性，報告中應搭配照片，並在照片上顯示出問題點，一目了然。
• 專業數據呈現
  除了照片，報告也應列出儀器檢測的數據，例如牆面的濕度百分比、水管的流速等，這些數據更能證明問題的存在。

驗屋合約

在選擇驗屋公司時，除了關注報告範例，也要仔細審閱驗屋合約。

一份正式的驗屋合約應包含以下重點：

• 服務範圍
  清楚載明驗屋公司提供的服務內容、檢測項目。
• 報告交付時程
  明確約定驗屋報告的產出時間，以避免後續爭議。
• 收費方式與費用
  詳細列出驗屋費用、付款方式以及是否包含後續複驗服務。

(延伸閱讀：20坪及30坪【驗屋時間】要多久？)

驗屋報告為何要給建商？

為什麼要把驗屋報告提供給建商？這是多數屋主的共同疑問。簡單結論：應提供，且越早越好。

驗屋報告書是屋主與建商協商修繕的依據。當驗屋公司完成檢測並出具報告後，屋主以此作為書面通知提出修繕需求，有助於明確修繕項目與範圍，便於建商安排工班與時程、備料與排程，同時也留下完整紀錄，縮短來回溝通時間，提升後續處理效率。

為什麼不能只有口頭提出？

• 證據不足風險
  僅以口頭方式反映，後續可能因記錄不完整或認知差異，造成責任難以釐清。
• 不夠完整
  驗屋報告書包含了所有細節、照片與數據，遠比口頭說明更為詳盡、專業。
• 保障權益
  將報告書交給建商，代表建商已確實收到您的修繕要求，為後續的修繕進度追蹤與權益保障提供有力的依據。

正確的做法是：屋主拿到報告後，可以先與家人或驗屋工程師討論，確認所有問題都已清楚列出，再將報告書的電子檔提供給建商，並與建商約定修繕時間與方式。切記，請保留好報告電子檔。

驗屋流程及限制有哪些？

驗屋流程

「驗屋」是屋主為確認房屋品質所進行的檢測，一般包含以下流程：

1. 通知與預約
   建商取得使用執照後，通知屋主辦理交屋並預約驗屋時程。
2. 初驗
   建商通常會安排工程人員陪同屋主進行初次驗屋，現場逐項檢查設備、結構、管線與裝修，填寫「驗收缺失單」。可自行驗屋或委託專業驗屋公司。
3. 缺失修繕
   建商會根據屋主提出的缺失清單進行修繕。
4. 複驗
   修繕完成後再行複驗，確認缺失已排除；必要時可重複複驗至達成共識。（依契約續辦點交 / 交屋文件）

驗屋的限制

在驗屋過程中，屋主可能會遇到一些來自建商的限制或挑戰。了解這些限制，可以幫助您更好地應對。

• 時間限制
  有些建商會限制驗屋時間，例如只給2小時，但專業驗屋通常需要3-5小時，甚至更久。
• 人員限制
  部分建商不允許專業驗屋公司的人員進入，或要求只能在特定時間進行。
• 測試方法限制
  少數建商會限制屋主使用某些檢測方法，如窗戶沖水測試。

這些限制通常是為了避免問題被詳細查出，或單純為了管理便利。但根據法律，屋主在驗收階段擁有全面檢測房屋的權利。

(延伸閱讀：【驗屋前】必知的43題重點！)

建商不給驗屋該如何？建商可以拒絕驗屋嗎？

根據《消費者保護法》與《民法》的相關規定，消費者（屋主）有權利在收受商品（房屋）前，進行檢查。因此，建商不能拒絕屋主進行驗屋。

如果建商不給驗屋，或態度強硬，屋主可以採取以下行動：

1. 保留證據
   將建商拒絕驗屋的對話紀錄、簡訊、郵件等全部保留下來。

2. 發出存證信函
   以正式書面方式，要求建商安排驗屋時間，並說明若不配合將尋求法律途徑。存證信函具有法律效力，能證明您已善盡通知義務。

3. 向消保官申訴
   向各縣市政府的消費者服務中心或消保官申訴。消保官會介入協調，要求建商配合驗屋。

4. 尋求法律諮詢
   若申訴無效，可尋求律師協助，準備提起民事訴訟。

建商可以限制驗屋時間嗎？

建商可以限制驗屋時間，但其限制必須在「合理」範圍內。

合理的驗屋時間通常是指在交屋通知後的一段期間內，允許屋主在白天正常工作時間進行驗屋。如果建商只給1-2小時的極短時間，這就屬於不合理的限制。

為何專業驗屋需要較長時間？

• 全面檢查
  驗屋公司需要對每個房間、陽台、衛浴、廚房等空間進行全面檢測。
• 使用儀器
  專業儀器如紅外線熱像儀、管路內視鏡等，需要時間進行準備與操作。
• 記錄與拍照
  驗屋師在檢查的同時，需要詳細記錄缺失並拍照存證。

如果建商提出的時間限制不合理，屋主應據理力爭。可以參考以下做法：

1. 事前溝通
   在簽訂買賣契約時，就應盡量將驗屋時間的彈性寫入合約中。
2. 告知專業驗屋需求
   在與建商溝通時，明確告知將委託專業驗屋公司，並說明專業驗屋所需的時間。
3. 協調彈性時間
   與建商協調一個雙方都能接受的驗屋時間。若建商態度強硬，則可依前述方式（存證信函、消保官申訴）保障權益。

(延伸閱讀：8項必知中古屋【驗屋交屋流程】 有哪些？)

驗屋法規有哪些重點？

雖然台灣目前關於驗屋的專法，但驗屋過程與屋主權益受到多部法律的保障與規範，主要包括：

《民法》

• 物之瑕疵擔保責任（第354條）
  建商對於房屋的瑕疵，負有修繕的責任。無論建商是否知情，只要房屋存在影響其價值或正常使用的瑕疵，屋主都有權要求建商修繕。
• 瑕疵告知義務
  屋主發現瑕疵後，應在一定時間內（通常為6個月）通知建商，以免喪失權利。

《消費者保護法》

• 定型化契約（第11條）
  建商與屋主簽訂的買賣契約，應符合公平原則。若契約內容對屋主權益不公平，該條款可能被認定為無效。
• 企業經營者責任（第7條）
  建商在提供房屋時，應確保房屋品質符合交易安全，若因瑕疵造成損害，建商應負賠償責任。

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

這是內政部公告的預售屋買賣契約範本，其中明確規範了交屋流程與驗收標準。例如，第13點規定，建商在交屋前應完成所有合約載明的項目，並提供「使用執照影本」供屋主查驗。

了解這些法規，可以讓您在與建商溝通時更有底氣。當建商試圖規避責任或提出不合理要求時，您可以援引這些法規條文，捍衛自己的權益。

結論

【驗屋報告書】是保障權益的重要文件。它不只是修繕依據，也是在發生爭議時可用的證據。請把報告正式提供給建商，並留好報告電子檔，方便後續追蹤。

過程中若出現時程緊湊、無法配合檢查或對結果看法不同，先保持冷靜並善用正式管道：

• 以書面或存證信函提出需求與期限
• 必要時向所在地消保官申訴，依契約進行處理

買房金額大，驗屋是最後一道把關。選擇專業、口碑良好的驗屋公司，並確實閱讀每份文件，就能更安心迎接新家。【鴻宇驗屋公司 】 祝您驗屋順利、入住愉快！

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