【使用執照】沒下來可以驗屋嗎？

前言

許多屋主在收到建商通知時，常會疑惑：「使用執照還沒下來，可以先驗屋或對保嗎？」其實，這個階段正是關係權益的關鍵時期。房屋雖已外觀完工，但在法規上仍屬「施工中」，尚未通過主管機關驗收。本文將帶您了解，使照未核發前的風險、驗屋與交屋的正確時機，以及買方在各階段應如何保護自身權益。

為何建議使照核發下來後才能驗屋？

在驗屋前，我們常會提醒屋主：請等「建築使用執照（簡稱使照）」核發後再安排驗屋。這不是多此一舉，而是為了確保您的房屋真的「可以合法交屋」。

法律層面：使照代表「房屋可合法使用」

• 合法依據
  使照是建築物完成後的法律依據，代表建商已通過主管機關的檢查，包括結構安全、水電、消防及公共設施等。
• 未核發前仍屬施工中
  若使照尚未核發，房屋仍屬「施工階段」、尚未正式驗收；此時即便驗出問題，建商多以「尚未完工」為由不予處理。
• 提前簽收風險高
  若在使照未核發前簽收，等同放棄確認建物合法完工的權利，未來若發現違建或施工不符規定，屋主將難以追究責任。

實務層面：未核發使照的屋況仍可能變動

• 最後施工階段仍在進行
  建商在送審使照前，常會進行最後的修補或調整工程（例如消防系統）。
• 提前驗屋結果可能失準
  若在此階段驗屋，後續施工仍可能造成新瑕疵（如牆面汙損、瓷磚崩角、管線鬆動），使既有驗屋結果失去代表性。
• 使照後驗屋更有意義
  等使照核發後再驗屋，才能檢查到「實際狀態」，確保檢測結果具代表性與參考價值。

權益層面：確保交屋條件成立

• 契約條件要求使照
  多數買賣契約明訂「交屋須取得使照」。若提前驗屋或簽收，日後若使照延誤、施工違規，屋主將陷入不利處境。
• 保障最終交屋品質
  等使照核發後再驗屋，能確保房屋符合法定驗收條件，保障屋主交屋權益與品質安全。

驗屋專業角度：能完整檢測所有項目

• 正式通水、通電後才可全面測試
  使照核發後，建案才會開啟正式水電供應，驗屋工程師才能檢測插座、水壓、排水坡度、漏水等關鍵項目。
• 功能性檢查更準確
  若尚未通電通水，許多重要項目（如電壓穩定、排水速度）都無法驗證，會影響整體判斷。

✅ 簡單來說，等使照下來再驗屋，才能確保房屋「合法、安全、完整」，這不只是流程上的一步，而是保障您權益的重要關鍵。

使照未取得前，買方應怎麼做？

在「使照尚未核發」之前，買方的行動重點是確認狀況、保留權益、不倉促簽收。以下是建議的做法：

保持關注建案進度

可主動詢問建商，了解目前使照申請進度與預計核發時間。

暫不簽收、暫不繳尾款

• 未核發使照前不可視為完工
  即使建商邀請驗屋或交屋，買方都不應簽收，也不應支付尾款。
• 理由很簡單
  房屋尚未具備合法使用資格，若提前簽收，後續發生問題（如違建、延遲核發）將不易追責。

可先進行「預檢查」

• 若建商允許入內參觀，可請驗屋公司協助進行「預檢查」
  • 檢查外觀施工品質（例如磁磚、油漆、木作）
  • 記錄問題與施工痕跡
  • 不進行正式驗收項目（例如水電、排水）
• 預檢查報告可作為日後正式驗屋的比對依據。

檢視合約條款

• 確認交屋條件
  合約應明確寫明「取得使照」為交屋前提。
• 留意付款階段
  若付款與使照脫鉤（例如未取得使照前就要求付尾款），建議先諮詢律師或地政士。

驗屋安排建議

• 使照核發後再正式安排驗屋
  確保所有系統通水通電、可完整測試。
• 交屋不急，先驗再簽最安心
  若建商趕交屋，可要求「驗屋合格後再簽收」，避免事後爭議。

✅ 簡單來說，使照未核發前，請先確認進度並保留權益，不簽收、不付款、不貿然交屋。待使照正式核發後，再由專業驗屋團隊檢測，確保房屋合法、安全、無瑕疵，這才是保障自己權益的最佳做法。

使用執照下來多久後可以驗屋？

一般來說，使照核發後約一至兩週內，建商會通知買方安排驗屋，依照預售屋定型化契約，最晚也應於使照核發後六個月內完成通知交屋。

這段期間，建商通常會進行最後的修整，並完成通水、通電等系統接通。待建商確認各項設備可正常使用、安排驗屋梯次，並通知「可入內檢查」後，即可進行正式驗屋。

使用執照下來多久後可以交屋？

依內政部《預售屋買賣定型化契約》相關條款：

• 產權移轉（過戶）期限
  建商應在使照核發後 4 個月內完成房屋所有權移轉，並申請房屋與土地權狀。
• 通知交屋期限
  建商應在使照核發後 6 個月內通知買方辦理交屋。

實務上的整體時程（保守估計）

從使照核發起算，整體交屋流程通常需要約 3～6 個月。若流程順暢、驗屋缺失輕微，約 2～3 個月 即可完成。但若驗屋後發現缺失較多，或修繕作業需要較長時間，整體時程就會相對拉長。

交屋前會經過的主要流程

• 銀行流程（對保 → 撥款）
  核對貸款文件，過戶完成後銀行撥款給建商。
• 驗屋與修繕
  買方驗屋；若有缺失，建商需完成修繕並複驗。
• 稅費與款項結清
  契稅、印花稅、（必要時）土地增值稅等費用處理。
• 文件點交與交屋
  完成文件、鑰匙、卡片與設備點交，即可入住。

✅ 小建議，先仔細檢視與建商簽訂的預售屋買賣契約書，其中通常會明確載明建商在取得使用執照後，通知交屋的具體期限。同時，也應隨時與建商或代書（地政士）保持聯繫，主動掌握過戶、驗屋以及銀行撥款等各項流程進度，以確保交屋時程順利、權益無虞。

使用執照沒過該怎麼辦？

若建案申請使用執照（使照）未通過，代表房屋尚未經主管機關認定「可供使用」，此時買方不應交屋、也不應簽收或付款。

使照沒過常見原因

這些問題若未改善，建築物仍屬「施工中」，依法不得使用。

• 文件或施工未完備
• 公共設施未完工或未通過驗收
• 部分建築變更未完成補照程序

法律保障與買方可主張的權益（依定型化契約通行條款）

若建商超過合約中約定的「取得使用執照期限」仍未取得使照，買方的權益受到《內政部預售屋買賣定型化契約》的保障。依據規定，買方可依法主張以下兩項主要權利：

• 請求「遲延利息」（違約金）
  只要建商超過合約約定期限仍未取得使照，即構成遲延給付。
  
  計算方式：
  依內政部定型化契約規定，建商應按買方已繳交的房地價款，以每日 萬分之五（0.05%） 計算遲延利息給付買方。
  
  範例：
  若買方已繳交房地價款 200 萬元，延遲一天，建商須支付：
  2,000,000 × 0.0005 = 1,000 元。
  若延遲 60 天，則為 60,000 元。
  
  主張方式：
  買方可主動通知建商，或透過存證信函／律師函催告，正式要求建商依約支付遲延利息。
  
• 主張「解除契約」（嚴重遲延）
  若建商延遲情況嚴重，依契約及法規規定，買方可要求解除契約並主張違約賠償。
  
  解約條件：
  建商逾期超過 三個月 仍未取得使用執照。（實務仍以雙方契約約定為準）
  
  視同違約：
  依定型化契約，逾期三個月即屬建商違約。（實務仍以雙方契約約定為準）
  
  解約後買方權益：
  • 建商須退還買方已繳交的全部房地價款。
  • 應支付房地總價 一定比例的違約金（通常為總價的 15%，若合約另有更高約定，依約辦理）。
  • 並應退還買方所繳款項自繳納日起至退還日止的利息。

✅ 簡單來說，使照沒過代表房屋尚未具備合法交屋資格。買方可依法要求建商支付遲延利息，若逾期超過三個月仍未改善，更可依法解除契約並要求退費與賠償。

什麼是臨時水電驗屋？

「臨時水電驗屋」指的是在建案取得使用執照之前，或者在建案尚未正式接通由電力公司和自來水公司提供的永久性水電系統時，以施工用的臨時電力與水源，提前進行的房屋檢驗。

臨時水電的定義

臨時水電主要是為施工現場提供照明與設備測試所使用，並非正式供應系統。由於穩定性較低，電壓（特別是 220V）可能出現不穩或不足的情況；水壓也可能偏弱，水質較混濁。通常使用的是臨時電表與臨時供水管線，僅供短期施工使用。

臨時水電的限制

• 電壓穩定性
  臨時電壓不穩，無法準確測試電器設備在高負載或高電壓（220V）下的運行情況。
• 水壓/水質
  臨時供水的水壓可能不足，無法準確測試水龍頭的最大出水量和穩定性。水質也與正式供水不同。

✅ 小建議，若建商邀請臨時水電驗屋，可視為「預檢查」，主要目的是先發現明顯的施工瑕疵。建議屋主仍應於使照核發後，再進行正式驗屋，確認所有設備通水通電、功能正常，才具實際保障。

使照還沒下來可以對保嗎？

一般來說，預售屋在「使用執照尚未核發」的階段，建商可以通知買方與銀行辦理「對保」手續，但此時仍無法完成撥款或產權移轉。

這是預售屋交易流程中常見的一種提前作業，目的是為了讓交屋流程能夠順利銜接，減少使照下來後到撥款的時間間隔。

什麼是「對保」？

「對保」是買方（借款人）與銀行正式簽訂房屋貸款契約書的過程。在這個環節中，買方會親自與銀行確認以下內容：

• 貸款額度、利率、期限、還款方式等細節。
• 個人身分、財力證明與相關申貸資料核對。

由於預售屋建案通常採取整批貸款，建商會與配合銀行協調，提前在預計取得使照日期的 1～6 個月前 開始安排對保。這樣銀行可利用期間完成內部審核，加速後續的撥款與過戶程序。

對保的注意事項

雖然可以對保，但您必須特別注意關鍵的法律保障環節：

• 銀行仍會審核使照
  即使完成對保，銀行也必須在確認使照已核發、房屋具合法交屋資格後，才會辦理撥款與產權移轉登記。這些程序通常會在驗屋完成、買方簽收後才正式進行。
• 交屋保留款
  依據內政部《預售屋買賣定型化契約》，買方有權主張房地總價的 5% 作為「交屋保留款」。如果驗屋有缺失、建商未修繕完成，買方可暫緩撥付該筆保留款，待建商修繕完成並經複驗合格後，再予以支付。

✅ 簡單來說，使照未核發前可先對保，但銀行通常需在確認使照核發、交屋條件具足後，才會進行過戶登記與撥款。

結論

使用執照是房屋合法使用的官方認證，代表建案完成並可交屋。建議屋主務必等使照核發後再安排驗屋與交屋程序，確認水電系統正常、結構安全無虞。若建商延遲取得使照或驗屋出現問題，也有明確法律依據可主張權益。謹慎面對每一步，才能確保交屋順利，讓新家從第一天起就安心無虞。

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