ptt分享什麼是【預售屋驗屋】？解析為何必驗、常見瑕疵與風險、注意事項！

前言

想像一下，您期待已久的家即將完工，但心中卻充滿不安。那些看不見的管線、滲漏水問題，是否已成為隱患？什麼是【預售屋驗屋】，正是保障您權益的防線。這篇文章將為您深度解析預售屋驗屋的疑問，從定義、重要性到具體流程與費用，讓您在交屋前做好準備，確保您所支付的每一分錢都物有所值。

預售屋驗屋的重要性有哪些？

驗屋不僅僅是走個形式，它更是確保您的新家品質、保障自身權益的重要環節。專業驗屋的重要性主要體現在以下幾點：

檢查房屋瑕疵，保障權益

• 發現問題
  許多常見的房屋瑕疵，例如磁磚空心、牆面傾斜不垂直、門窗密合不佳或浴室排水坡度不足等，這些問題如果沒有在驗屋時找出並要求建商修繕，未來入住後很可能引發漏水、積水等生活困擾。

• 防止小問題變大麻煩
  這些看似微小的瑕疵，長期下來可能導致嚴重的漏水、壁癌甚至影響結構。驗屋就是提前排除這些疑慮，避免未來需要花費龐大的時間和金錢來處理。

確認工程品質符合法規與合約

• 符合建築規範
  專業驗屋會根據相關施工規範進行檢測。這能確保房屋的施工品質不僅符合合約要求，更達到法規的最低安全標準。

• 儀器精準檢測
  專業驗屋公司會使用雷射水平儀、熱顯像儀等精密儀器，來檢測地面的平整度、滲漏水狀況等，能更全面地確認房屋品質。

提供具體數據，作為與建商溝通修繕的依據

• 具體且可追溯的書面證據
  專業驗屋將出具完整報告，除列示各項缺失外，並附照片、平面圖座標定位與量測數據（如牆體含水率、水平度等），格式化呈現，便於各方共同參照與追蹤。

• 降低認知落差、提升處理效率
  以客觀量測值對齊驗收門檻，可避免模糊描述造成的歧見，據以訂定修繕方案與複驗標準，加速驗收流程。

(延伸閱讀：8項必知中古屋【驗屋交屋流程】 有哪些？)

預售屋驗屋注意事項有哪些？

進行預售屋驗屋時，掌握關鍵的注意事項能讓整個過程更順利，以確保驗屋的品質與效果。以下是幾點重要的提醒：

尋找專業、信譽良好的驗屋公司

• 專業度是關鍵
  務必選擇具備專業儀器（如熱顯像儀、雷射水平儀等）、擁有資深團隊的驗屋公司。他們豐富的經驗能幫助您揪出許多難以發現的瑕疵。
• 參考客戶評價
  在做出決定前，可以上網搜尋「驗屋 PTT」、「驗屋推薦」等關鍵字，參考網友的心得與評價。多方比較各家公司的服務內容、報告詳盡度與售後服務，才能找到最適合您的夥伴。

與建商確認驗屋時間與流程

• 最佳驗屋時機
  預售屋的最佳驗屋時機通常在建商取得「使用執照」後、正式辦理「交屋手續」前。這個階段房屋已接近完工，可以進行全面性的檢測。
• 提前協調
  務必事先與建商的工務人員或窗口聯繫，確認驗屋當天的時間、人數限制與配合事項。提早協調能確保當天能順利進行。

驗屋當天準備事項

• 備妥重要文件
  驗屋當天建議攜帶重要的購屋文件，包含建材設備表、合約書與平面圖等。這些資料能協助驗屋師更精準地比對房屋現況與合約內容，確保沒有任何差異。
• 屋主親自到場
  建議屋主本人親自到場，與驗屋師一同檢視房屋狀況。這不僅能讓您第一時間了解問題點，也能在現場與驗屋師討論您的需求，並共同確認問題的嚴重性。
• 隨手拍照記錄
  過程中可隨手用手機拍照記錄，這些照片不僅能作為驗屋報告的輔助，也能讓您在與建商討論修繕事宜時，有更直觀的參考依據。

(延伸閱讀：【驗屋前】必知的43題重點！)

預售屋驗屋有必要嗎？

答案是：非常必要！ 預售屋驗屋是保障您購屋權益與未來居住品質的關鍵環節，主要目的在於：

保障居住安全與品質

• 檢測隱藏瑕疵：
  預售屋可能存在許多肉眼難以察覺的問題，例如牆體裂縫、地磚空鼓、窗框滲水等。驗屋能透過專業設備及儀器，及早揪出這些隱患。
• 比對預售屋合約：
  確認現場使用之建材與設備的品牌與等級，是否與購屋契約載明規格一致，以防範規格落差與後續爭議。

避免交屋後的高額修繕費與糾紛

• 交屋前修繕優勢
  驗屋讓缺失在交屋前被記錄並修復；未驗屋而交屋後才發現，通常僅能走保固流程，時間與費用不利。
• 取得協商籌碼
  專業的驗屋報告附有詳細的問題照片與數據，是您與建商溝通、要求修繕的有力證據，避免口頭承諾無效或被建商推託。
• 節省時間與精力
  在交屋前解決問題，能省去未來因房屋問題而衍生的冗長處理流程，讓您能順利安心入住。

總結來說，預售屋驗屋是一筆划算的「預防性投資」，目的就是要在小問題變成大麻煩前，及早發現並解決，確保您買到的房子，是真正安全且有品質的。

預售屋驗屋到交屋要多久？

許多屋主會擔心，進行驗屋是否會大幅拉長交屋時間？實際上，從預售屋驗屋到最終交屋的整個過程，時程並非固定，而是會受到多個因素的影響，但通常有個大致的時程範圍。

影響時程的關鍵因素

• 房屋瑕疵的數量與嚴重性
  這是影響時程最主要的因素。如果房屋僅有輕微的磁磚空心、油漆小瑕疵等小問題，建商修繕速度會非常快；但若發現大規模的漏水、牆體滲水等重大瑕疵，修繕所需時間就會拉長。
• 建商的配合度與效率
  不同的建商在處理驗屋問題時，態度與效率也大相逕庭。配合度高的建商會積極處理，能有效縮短時程；反之，若建商態度消極，則可能需要多次溝通與協商。
• 是否需要多次複驗
  若在第一次修繕後，複驗時仍發現瑕疵未修復完善，就需要進行第二次甚至第三次複驗，這也會延長整個交屋時間。

各階段預估時程

• 現場驗屋
  根據房屋的坪數大小，30坪左右的房屋，專業驗屋工程師師通常會在 2～4小時 內完成所有檢測。
• 製作驗屋報告
  專業驗屋公司將現場檢測結果整理成書面報告，鴻宇驗屋報告僅需1個工作天。
• 建商修繕
  此階段變數較高，視缺失複雜度與工項協調程度而定，一般約需 1～4 週；若同案戶數多或處於交屋高峰，需考量排程與資源調度，時程可能延長。
• 複驗與交屋
  在建商回報修繕完成後，再次安排複驗，若所有問題都已解決，通常 1～2週 內即可完成所有交屋手續。

總體而言，從首次驗屋到最終順利交屋，整個過程通常需要至少1個月左右的時間。這段期間的等待是值得的，因為它確保了您的新家是安全無虞、品質無瑕的。

預售屋驗屋流程有哪些？

專業的預售屋驗屋有一套標準化流程，從事前準備到後續追蹤，每個步驟都至關重要。

以下是完整的驗屋流程：

1. 事前溝通與文件準備

• 備妥關鍵資料
  在驗屋前，務必備妥建商提供的平面圖、水電配置圖、建材設備表等文件。這些圖面與清單是驗屋師比對房屋現況是否與合約相符的依據，能大幅提升檢測效率。
• 與驗屋公司討論
  事先與驗屋公司溝通，告知您的需求與特別關注的區域，例如：您特別在意浴室的防水或廚房的排水，讓驗屋工程師能將這些項目列為重點檢測。

2. 現場檢測與問題記錄

這是整個驗屋流程的核心，驗屋工程師會使用各種專業儀器，對房屋進行地毯式檢查。

檢測範圍包含：

• 外觀工程
  • 牆面、地坪與天花板：
    使用水平儀，檢測牆面是否垂直、地坪是否平整。
  • 門窗：
    檢查門窗的開關順暢度、密閉性、玻璃是否有刮痕或破損。
• 機電設備
  • 開關與插座：
    逐一測試每個開關是否能正常運作、所有插座是否皆有通電。
  • 弱電系統：
    檢查電話、網路、有線電視的接孔是否能正常使用。
• 給排水系統
  • 洩水坡度：：
    透過潑水測試，確保陽台、浴室、廚房地坪的排水坡度正確，不會造成積水。
  • 馬桶與水壓：：
    測試馬桶沖水是否順暢、水龍頭的水壓是否充足穩定。
• 防水與滲漏
  這是專業驗屋的一大優勢。驗屋師會使用熱顯像儀來檢測窗邊、陽台、浴室等容易滲漏的區域，在沖水測試之後，透過溫度差異判斷是否有漏水或管線異常。

3. 製作驗屋報告

現場檢測完成後，驗屋師會將所有檢驗項目及測試紀錄彙整成一份詳盡的驗屋報告。這份報告不僅是問題清單，更是後續與建商協商的重要依據。

• 驗屋報告內容
  報告中會附上每個問題的照片、位置標註、詳細說明。

4. 與建商協商與複驗

• 提交報告
  屋主將驗屋報告提交給建商，要求在合理期限內完成修繕。
• 進行複驗
  待建商修繕完成後，必須再次進行複驗。這個步驟至關重要，目的是確保所有瑕疵都已確實被修復，避免建商只做表面功夫。只有當所有問題都解決後，才能安心地進入交屋階段。

預售屋驗屋費用怎麼算？

預售屋驗屋的費用是許多購屋族關心的問題，但這筆費用並非固定，會受到多種因素影響。一般而言，驗屋費用的計算方式主要有以下幾點：

影響費用的主要因素

• 坪數
  驗屋公司最常見的計價方式，是以房屋的「室內坪數+陽台及露臺」來計算，通常採用「每坪計價」或「總價制」。房屋坪數越大，總價自然越高。
• 服務內容
  費用會因服務內容而有所差異。基礎服務著重於核心檢核；若擴大檢驗項目，因工時投入提高，價格將相對較高。
• 公司信譽與地區
  不同地區的消費水平與各家驗屋公司的品牌信譽、資質也會影響價格。通常信譽良好、設備先進的公司，收費會相對高一些。

市場費用區間

目前市場上，驗屋費用大致落在每坪新台幣600至800元之間。值得注意的是，價格絕不是唯一的考量。選擇驗屋公司時，更應重視其專業度、服務品質與報告詳盡度，因為這將直接影響驗屋的成效。

費用與價值的權衡

將驗屋費用視為一筆「預防性投資」是更為恰當的觀念。相比於未來可能因滲漏水或電線問題而產生的修繕費用或安全危機，驗屋費用顯得微不足道。這筆錢是為了買一個安心，確保您的住家安全品質。

使照沒有下來預售屋可以驗屋嗎？

這個問題是許多預售屋屋主心中的一大疑問。簡單來說，在沒有取得「使用執照」（簡稱使照）前，不建議進行正式的驗屋。

什麼是「使用執照」？

「使用執照」是政府機關在確認房屋結構與設備皆符合建築法規與設計圖說後，所核發的合法證明文件。這張執照代表您的房屋已經通過政府的最後審核，可以合法居住、使用。在使照核發前，房屋的安全性與合法性都存在疑慮。

沒有使照就驗屋的風險

• 驗收範圍不完整
  在使照核發前，許多公共設施，例如電梯、消防系統、公共走道等，可能尚未完工或通過相關檢測。這使得驗屋無法進行全面的檢測，可能存在問題。
• 存在法律風險
  在沒有使照的情況下，房屋本質上仍屬於「工地」。此時若在驗屋過程中發生任何意外，例如跌倒受傷，責任歸屬會變得非常複雜，可能衍生不必要的法律糾紛。

給屋主的建議做法

• 等待使照核發
  強烈建議您耐心等待，在建商取得使照後，再與驗屋公司安排正式的驗屋時間。這是最安全且最有效的做法，能確保您的驗屋報告具有法律效力，且所有項目都能完整檢測。
• 參與「檢驗」但保持謹慎
  若建商主動邀您進行使照核發前的「檢驗」，您可以參與。但請記住，這僅僅是「預看」性質，應以記錄與了解狀況為主，不要在任何驗收文件上簽名，以免影響您日後正式驗屋的權益。

結論

預售屋驗屋不僅僅是一個例行公事，更是對未來生活品質的一份保障。從檢查、取得驗屋報告、到建商修繕複驗，每個環節都非常重要。驗屋能讓您從一開始的購屋不安，走向最終的安心入住，確保您辛苦買到的房子不僅美觀，更是一個堅固、安全的避風港。一個完美的家，就從【鴻宇驗屋團隊】的驗屋開始。

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