民法第354、365法條【瑕疵擔保責任法條】重點！

前言

面對交屋，許多屋主難免擔心：「如果交屋後才發現滲水、空心或裂縫，建商還要負責嗎？」、「哪些狀況屬於瑕疵？我又能要求什麼？」

別擔心！《民法》中的「瑕疵擔保責任」已保障買方的權益，其中 第354條 與 第365條 就是與房屋買賣最息息相關的兩條重要法規。

「瑕疵擔保責任」的核心概念很簡單：賣方必須對他交付的房屋品質負責。只要在買賣成立時房屋本身存在會影響價值、功能或正常使用的問題，買方就可以依法要求賣方修補、改善或補償。

只要掌握相關法條的重點與正確的行使方式，當您遇到滲水、空心、設備故障等問題時，就能知道如何維護自身權益，不再求助無門。

什麼是「瑕疵擔保責任」？先從民法第354條開始認識！

民法 第 354 條

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

瑕疵擔保責任是《民法》買賣篇的核心概念。法律要求賣方必須確保所出售的物品（包含房屋）沒有影響價值或正常使用的缺陷，並符合契約所約定的品質。

以下用簡單的方式拆解第354條的重點：

什麼是「物之瑕疵」？

房屋的「瑕疵」可以簡單分成兩種：

• 物理上的瑕疵（功能或品質的問題）：
  • 定義：
    房屋的物理狀態、施工品質或設備功能，不符合一般標準或契約約定。
  • 白話來說：
    就是房屋「不能用」或「不好用」的狀況。
  • 常見例子：
    漏水、滲水、電線短路、排水管不通、海砂屋、輻射屋、鋼筋外露、嚴重壁癌
• 權利上的瑕疵（法律問題）：
  • 定義：
    指房屋的權利狀態不完整或有缺陷，導致買方無法取得完整的房屋所有權。
  • 白話來說：
    房子本身沒問題，但「所有權或使用權」有缺陷。
  • 常見例子：
    抵押權尚未塗銷、房屋遭查封、第三人主張租賃權

💡 溫馨提醒：驗屋公司主要針對物理上的瑕疵進行非破壞性檢測，例如漏水、空鼓、尺寸不符等。這些都是適用民法第354條瑕疵擔保責任的範圍。

瑕疵存在的「時間點」很關鍵！

民法第354條規範的瑕疵，必須是在「危險移轉時」就已經存在。

• 危險移轉時：
  通常指的是房屋「交付」給買方的那一刻。
• 白話來說：
  只要瑕疵是在交屋前就存在，賣方就必須負責。如果是您住進去之後，因為使用不當或天災（例如颱風打破窗戶）才產生的損壞，就不能要求賣方負瑕疵擔保責任。

這就是為什麼「驗屋」如此重要！驗屋報告能完整記錄「瑕疵在交付前即存在」，是最有力的證據。

賣方可能「免責」的例外狀況

法律也考慮到賣方的權益，提供兩種例外：

• 買方「知道」瑕疵仍同意買賣：
  買方在簽約或交屋前，已經知道這個瑕疵的存在，並且仍然決定購買。例如：契約上註明「陽台已知滲水」，買方簽約即表示同意現況。
• 買方可合理發現，但未及時通知賣方：
  
  • 檢查義務
    買方在接收房屋後，應盡快進行「通常檢查」。
  • 通知義務
    如果檢查後發現有瑕疵，必須「立刻」（法律上指不能延遲）通知賣方。若拖延過久才告知，視為買方接受現況，賣方可免責。

💡 溫馨提醒：民法第354條定義了什麼是瑕疵、瑕疵發生的時間點，以及買賣雙方的基本權利義務。買方務必在驗屋和收屋後儘快檢查並通知賣方，這是行使權利的關鍵！

發現瑕疵後，買方可以怎麼做？民法第365條

民法 第 365 條

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

當您確認瑕疵屬於賣方責任後，就要了解民法第365條賦予您哪些行動選擇。

買方的兩大權利（民法第365條）

• 解除契約
  
  • 適用情況：
    適用於非常嚴重的瑕疵，已經到達「影響正常居住使用」或「無法達成契約目的」的程度。例如：房屋被判定為海砂屋、主結構嚴重受損等。
  • 效果：
    契約取消，雙方恢復原狀（賣方退還價金，買方退還房屋）。
• 減少價金
  
  • 適用情況：
    房屋的瑕疵雖然存在，但還沒有嚴重到要解除契約，只是「房屋的價值」因為瑕疵而降低了。
  • 效果：
    買方要求賣方退還一部分的購屋款項。減少的金額通常是「無瑕疵房屋的價值」與「有瑕疵房屋的價值」之間的差額。

💡 溫馨提醒：「解除契約」是比較極端的選項，一般而言，買方會優先爭取「減少價金」或要求賣方「修繕」。

最重要！民法365條的時效限制

這是民法第365條最最最重要的規定，購屋族一定要牢記：

• 時效規則
  
  • 在通知賣方有瑕疵後，如果超過6個月都沒有行使「解除契約權」或「減少價金請求權」，那這些權利就會失效。
  • 不管有沒有通知，只要從東西交付給買方起算超過 5 年，解除或減價的權利也會消滅。
• 舉例
  • 1月1日：交屋後驗屋發現嚴重漏水
  • 1月5日：您正式以存證信函通知賣方（這是起算點）
  • 7月5日：您必須在這天之前，正式向法院提起訴訟，或與賣方達成和解，以確保您的權利沒有超過時效

新成屋、中古屋的「瑕疵擔保」差異？

「瑕疵擔保責任」的法律原則對於新成屋和中古屋都是一樣的，但由於房屋的性質不同，在實務上和契約簽訂上，會有些許差異，購屋族必須特別注意！

新成屋：民法＋建商保固

• 法源依據：
  
  • 瑕疵擔保責任：
    依據《民法》第365條，通知賣方有瑕疵後的六個月內，或是交屋起算 5 年內。
  • 建商保固責任：
    依據《預售屋買賣定型化契約》或買賣契約的特別約定，通常會約定比民法更長的期限。
• 實務差異：
  
  • 主要結構：
    建商通常會提供 15年 的保固（依據《預售屋買賣定型化契約》）。
  • 固定設備及管線：
    建商通常會提供 1年或2年 的保固。
  • 哪個優先？
    買賣契約約定的「保固期」優於《民法》的「瑕疵擔保時效」。如果契約約定管線保固二年，那麼在兩年內發現的管線瑕疵，都可以直接要求建商修復！
• 驗屋公司的角色：
  新成屋在交屋前一定要找專業驗屋公司，確保所有問題都能在法定的時效內被記錄並通知建商。

中古屋：「現況交屋」條款

• 法源依據：
  仍是《民法》第354條，通知賣方有瑕疵後的六個月內，或是交屋起算 5 年內。
• 實務差異：
  
  • 房仲文件：
    買賣中古屋時，房仲通常會提供「不動產說明書」，上面會註明現有的瑕疵（如：陽台有漏水、水管老舊）。
  • 「現況交屋」條款：
    許多中古屋契約都會註明「以房屋現況點交」。這條款的法律效力是什麼？簡單來說，它的效果分成兩部分：
    
    如果瑕疵是「已知的」，例如房仲提供的不動產說明書或契約上已經明確記載某些問題，買方在知情的情況下仍決定購買，賣方對這部分的瑕疵就不再負責。
    
    但如果瑕疵是「未知的」，也就是一般人用肉眼無法發現，且文件上也沒有註明的重大問題，例如牆體內部嚴重滲水、鋼筋鏽蝕、爐渣屋等，這類隱藏瑕疵依然由賣方負擔責任。
    
    換句話說，「現況交屋」不代表賣方可以免除所有責任，隱藏瑕疵仍受到法律保障。

💡 溫馨提醒：不論新成屋還是中古屋，只要是影響房屋價值或正常使用的「隱藏瑕疵」，賣方都必須負責。

屋主該如何主張權益？（建議SOP）

瞭解了法條，接下來就是要知道「怎麼做」才能真正保障自己的權益。以下是鴻宇驗屋建議的流程（SOP）：

Step 1：發現瑕疵與證據保全（驗屋報告的重要性）

• 動作：交屋前或交屋後立即檢查，並由驗屋報告記錄瑕疵。
• 關鍵文件：「專業驗屋報告」報告中清楚記錄了瑕疵的位置、程度、照片、測量數據等，是證明「瑕疵在危險移轉時就已存在」的最有力證據。
• 注意事項：不要急著自己動手修！一旦修了，就等於破壞了證據，後續要求賣方負責的難度會大大增加。

Step 2：盡速通知賣方（時效的起算點）

• 動作：發現瑕疵後，必須毫不遲延地通知賣方。
• 關鍵文件：存證信函
• 注意事項：存證信函是保障法律效力最正式的方式。它能證明您在特定日期通知了賣方，是「六個月時效」開始起算的重要依據。

Step 3：協商與修復

• 協商優先：大多數情況下，賣方會願意協商解決，例如派人修復。建議訂定書面協定，載明修復的範圍、期限和保固。
• 法律行動（六個月內）：如果協商破裂或賣方置之不理，您必須在存證信函發出後的六個月內，可向各地方政府的「消費者保護官」申訴（新成屋對建商），或向法院提起訴訟，要求「減少價金」或「損害賠償」（修復費用）。

💡 溫馨提醒：通知賣方時，一定要用書面方式（存證信函或律師函），避免口說無憑。記住六個月的時效，才能保障買方的權益！

結論

民法第354與365條是購屋者非常重要的法律保障，只要是影響正常使用或安全的房屋瑕疵，賣方都必須負責。

而透過完整驗屋流程與清楚的瑕疵紀錄，不僅能讓屋主更有底氣，也能讓改善過程更順利，避免事後反覆修補帶來的時間與金錢成本。

鴻宇驗屋致力於以專業、客觀、透明的方式協助每位屋主安心交屋。如果您正要交屋、已經發現問題，都歡迎與我們聯繫，我們會協助您找到最適合的解決方式。

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