Ptt&Mobile01分享中古、預屋及新成屋5大流程【對保驗屋交屋】要注意什麼？驗屋後多久才能交屋？
Ptt&Mobile01分享中古、預屋及新成屋5大流程是什麼？對保驗屋交屋要注意什麼？驗屋後多久才能交屋？
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履約戶頭
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驗屋
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複驗
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交屋
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銀行撥款給建商
最棒的驗屋交屋流程
從執照沒問題到對保撥款，
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驗屋
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修改瑕疵
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複驗
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交屋
很多屋主都會問，建商突然叫我們這周去驗屋，驗完就要馬上交屋了，結果屋主突然要找驗屋公司，但事實上很多驗屋公司都必須要提前14天前預約不然很多驗屋公司其實都是滿載的情況，所以這一步驟就要請屋主當建商通知驗屋的時候就要提早預約，很多屋主就預約不到驗屋公司，交屋之前都是可以驗屋的階段，這時候就要跟代銷或是建商溝通，是否可以延後一點交屋。
(延伸閱讀：驗屋一直沒過怎麼辦？驗屋次數或標準有哪些？)
最差的交屋流程
購屋者在撥款後，還是可以舉證，針對遲延交屋的而產生的利息，要求賠償，不過，這樣的作法，是比較花時間的。而且還要詢問律師，需要準備的文件非常多。如果可以的話，當然是坐下來找代銷或是建商看怎麼解決，才不用花錢請律師又讓自己不開心,請建商多少負擔一些或是退建商不想修繕費用。又很多屋主問我們，萬一建商不處理瑕疵又要逼屋主交屋，這時候只能收集事實上的證據，請律師或是找消保會來處理，那屋主就只能先撥款和保留交屋款來保障自己，免得被建商訴諸法律的行動，得不償失。
所以在購買預售屋和新成屋時要 特別留意「交屋保留款」這個條約內容。交屋保留款內政部有明文規定是房屋總價5%，像是購買兩千萬的房子，屋主是有權主張可先留下100萬的交屋保留款，等到建商解決瑕疵，再將保留款付給建商。所以這時候很多屋主就會把合約拿出來看,居然交屋保留款是5萬或是10萬的時候就會很緊張了，那現在的建商通常都只有保留1%,給他們設定的遊戲規則，所以在簽約之前可以跟建商討價還價一下，才會買到有保障的房子。有任何驗屋相關問題，請聯絡【鴻宇驗屋】團隊！
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【驗屋前】必知的43題重點！
1. 驗屋公司是合法的嗎？
鴻宇驗屋是合法登記的專業驗屋公司，成立於110年。憑藉著多年來累積的豐富經驗，我們已為上萬間房屋進行過詳細的檢測。我們的驗屋團隊配備先進的檢測儀器，能精準地找出房屋潛藏的瑕疵，提供您最專業的驗屋服務。
2. 驗屋公司要多少錢？(費用怎麼算？)
驗屋費用會因坪數、房屋類型、檢驗項目及地區而有所不同。坪數通常是影響費用的主要因素，房屋坪數越大，驗屋的範圍與時間就越長，費用自然也會跟著增加。建議您直接與我們的客服聯繫，我們將為您提供最精確的報價。
3. 驗屋公司會驗坪數嗎？
驗屋公司可協助丈量室內坪數，但結果僅供參考。 驗屋通常以室內牆面內緣丈量，與權狀坪數（包含牆壁厚度、公設）的計算方式不同。若要確認坪數，需以建物測量成果圖或謄本為準。驗屋坪數主要用於比對合約及規劃室內空間，無法作為法律上的依據。
4. 驗屋公司真的有用嗎？
鴻宇驗屋是您的最佳幫手！我們具備專業知識與儀器，能找出一般人難以發現的房屋瑕疵。快速提供驗屋報告作為您日後與建商交涉的依據。更重要的是，及早發現問題能省下日後高額的修繕費用。花一點錢請驗屋師，能讓您買得安心、住得放心。
5. 建商可以拒絕驗屋公司嗎？
根據「預售屋買賣定型化契約」，建商必須讓買方有機會驗收房屋。這意味著，買方可以自由選擇是否委託驗屋公司代為檢查。若建商拒絕，等同於違反契約，買方可以據此主張權益。
6. 中古屋可以驗屋嗎？
當然可以！ 中古屋驗屋非常重要！ 中古屋屋況較複雜，可能藏有老舊管線或其他問題。透過驗屋，您可以清楚了解房屋的真實狀況，並與「不動產說明書」比對，若有出入，可要求賣方負責，讓您買得安心，住得放心。
7. 驗屋可以驗幾次？
驗屋的次數並沒有規定，一般來說，至少進行兩次驗屋：
- 初驗：目的是全面檢視房屋的狀況，並將發現的問題記錄下來，提供給建商或賣方進行改善。
- 複驗： 建商或賣方完成修繕後，買方會再進行一次驗屋，確認是否已妥善處理。
8. 多久前找驗屋公司？
建議您在交屋前1-2個月就預約驗屋公司。提早安排，不僅能確保在您想要的日期找到合適的驗屋時段，也能有充裕的時間與驗屋公司溝通，了解驗屋流程及費用，避免交屋旺季時手忙腳亂、或臨時找不到驗屋公司的窘境。
9. 如何選驗屋公司？
選擇驗屋公司時，可從以下幾點考量：
- 經驗與專業： 驗屋公司是否有豐富經驗、專業設備。
- 服務項目： 是否提供全面性的專業檢測。
- 報告內容： 驗屋報告是否詳細、清楚。
- 售後服務： 驗屋公司是否提供後續諮詢或協助。
- 費用：是否公開透明並提供發票。
10. 驗屋很重要嗎？
當然，驗屋絕對是不可輕忽的步驟！首先，驗屋能讓您在交屋前了解房屋的真實狀況，避免入住後才發現問題。再者，若真的有屋況瑕疵，及早發現並請建商處理問題，可以節省高額的維修費用。驗屋，讓您保障自身權益、確保居住品質。
11. 驗屋公司有證照嗎？或需要執照嗎？
目前台灣並沒有針對「驗屋師」的執照考試。但專業的驗屋師通常會持有室內設計、水電等相關的專業證照。除此之外，您可多留意驗屋公司的經驗、服務項目、客戶評價。選擇一家有經驗的專業驗屋公司，能更有效地保障您的權益。
12. 驗屋公司有公信力嗎？
雖然目前台灣並無專門的「驗屋師」執照，但專業的驗屋公司通常會具備：專業證照、豐富經驗、完善流程。鴻宇驗屋不但具備這些特點，更擁有專業科技設備，確保驗屋的客觀性。提高本公司的驗屋公信力。
13. 驗屋不滿意怎麼辦？
驗屋後如果對屋況不滿意，您可以採取以下步驟：
- 保留證據：作為協商依據。
- 與建商溝通：告知建商瑕疵，並要求在合理時間內修繕。
- 尋求協助： 若協商無果，可尋求消保官、仲裁機構或律師的協助。
- 保留交屋款： 在問題未解決前，可以先保留部分交屋款，作為保障。
14. 驗屋有問題找誰？
驗屋後發現問題，別慌！您可以尋求以下管道協助。
- 建商：提供驗屋報告，要求在合理期限內修繕瑕疵。
- 驗屋公司： 可委託驗屋公司提供專業建議、協助溝通。
- 律師： 若情況複雜，可諮詢律師並採取法律行動。
15. 驗屋如何驗漏水？
驗屋公司會透過多種方式檢查浴室、廚房、陽台等容易產生漏水的地方，觀察是否漏水，以利您採取相應的措施。
- 目視檢查： 觀察水痕、壁癌、發霉等現象。
- 沖水測試： 沖水後觀察是否有滲水現象。
- 熱像儀、牆面水份檢測儀： 利用儀器找出漏水點。
16. 驗屋要準備什麼？
若自行驗屋，建議準備以下物品；若委託驗屋公司，則可將準備工作交由專業人員進行。
自行驗屋工具： 手機、筆記本、水平儀、手電筒、梯子、捲尺、沖水龍頭、水管、支架、標示用膠帶、空心檢測棒。
17. 驗屋費用誰出？
驗屋費用通常由買方自行負擔。雖然有些建商或室內設計公司會提供免費的初步驗屋，但通常檢查項目較少。若想更全面地了解房屋狀況，建議委託專業的驗屋公司進行詳細檢驗。
18. 驗屋建商會陪同嗎？
驗屋時，建商的陪同情形因公司而異，有些建商會全程參與，有些建商可能只在驗屋開始或結束時出現。曾有客戶分享，建商在驗屋時完全沒出現，全權信任我們的驗屋團隊所提供的檢驗報告。這顯示，委託專業驗屋公司，能讓您更安心。
19. 建商保固多久？
一般來說，建商會針對房屋的結構、防水、設備等提供保固。
- 結構保固： 通常為15年，主要針對房屋的樑柱、牆面等主要結構。
- 防水保固： 保固期較短，約1-2年。
- 設備保固： 各式設備的保固期需參考建商提供的保固書。
20. 驗屋報告要給建商嗎？
驗屋報告通常建議給建商一份。如此一來，不僅能將驗屋發現的問題具體呈現給建商，方便他們更清楚地掌握修繕項目，加快處理速度。若日後發生糾紛，驗屋報告也可作為雙方溝通的依據。
21. 驗屋公司可以抵稅嗎？
驗屋費用無法抵稅，主要是因為它被歸類為個人支出，而非與營利事業相關的費用。雖然驗屋對購屋者而言非常重要，但現行稅法並未將其列為可扣除項目。不過，稅法會隨著時間而調整，建議購屋者保留驗屋收據，以備不時之需。
22. 驗屋誰出錢？
驗屋費用通常由房屋買方自行負擔。為了確保房屋品質符合標準，買方委託專業的驗屋人員或公司進行檢查，並支付相應的費用。雖然驗屋費用是一筆支出，但相較於日後發現房屋瑕疵可能產生的更大損失，這筆費用是非常必要的。
23. 驗屋一坪多少錢？
驗屋一坪的費用並非固定，會受到坪數、房屋類型、驗屋項目、驗屋報告交期、房屋所在地區等因素影響。一般來說，驗屋費用大約在每坪NT$600~800不等。歡迎洽詢鴻宇驗屋客服，為您提供更精確的報價。
24. 驗屋坪數不足怎麼辦？
發現坪數不足，應立即保留驗屋報告、合約等證據。接著，與建商溝通，並要求依合約規定進行價款調整。若建商拒絕，可諮詢律師或向消保官申訴，以維護自身權益。
25. 驗屋複驗要錢嗎？
驗屋複驗通常是需要支付費用的。複驗的原因是因為初驗時發現房屋存在問題，建商或賣方進行修繕後，需要確認是否改善完成。由於複驗的範圍較小，通常只針對先前發現的問題進行檢查，因此費用會比初驗低。
26. 驗屋後才撥款嗎？
根據預售屋買賣定型化契約，若房屋無重大瑕疵，買方應履行付款義務。因此，初驗若無重大瑕疵，銀行通常會依約撥款。但買方仍應注意，若發現有影響居住品質的瑕疵，應立即向建商提出改善要求。
27. 沒有使用執照可以驗屋嗎？
沒有使用執照的房屋，等同於一棟『黑戶』，其結構、水電等都可能存在安全問題，甚至面臨拆除的風險，所以無法進行正式驗屋。因此，在購買房屋前，務必確認房屋是否合法，以免日後產生不必要的麻煩。
28. 使用執照下來多久驗屋？
通常建商會在取得使用執照後，通知您進行驗屋。但具體的驗屋時間，會因建案的規模、複雜程度以及建商的作業流程而有所不同。一般來說，建商會在取得使用執照後的一至兩個月內，安排驗屋事宜。
29. 使用執照什麼時候下來？
使用執照取得的時間會因建案的規模、複雜程度、以及地方政府的審核效率而有所不同。 一般來說，從建商提出申請到取得使用執照，通常需要數個月至一年不等的時間。
30. 驗屋多久後交屋？
一般來說，如果驗屋結果良好，沒有發現重大瑕疵，建商會在短時間內安排交屋。最快可能在驗屋當天或隔天就能完成交屋手續。但若驗屋發現問題，交屋時間則會延後。 建商需要根據驗屋報告進行修繕，並安排複驗。複驗通過後，才能進行交屋。
31. 驗屋可以自已驗嗎？
當然可以，但建議還是委託專業的驗屋公司協助。自行驗屋的好處是能省下一筆費用，但缺點是可能因缺乏專業知識，而無法發現隱藏的房屋問題。專業的驗屋師擁有豐富的經驗和專業設備，能更全面地檢測房屋的狀況。
32. 複驗可以(或需要)請驗屋公司嗎？
當然可以，而且建議您最好委託驗屋公司進行複驗。複驗的目的在於確認建商是否已確實依照驗屋報告所列出的項目進行改善。驗屋公司能以專業的角度，判斷修繕是否符合標準，並提供客觀的意見，確保房屋品質，保障您的權益！
33. 初驗複驗隔多久？
初驗與複驗的時間間隔會因房屋瑕疵的數量、嚴重性以及建商的工期排程而有所差異。一般而言，若瑕疵較少且為一般性修繕，複驗時間約為一至兩週。如果房屋瑕疵較複雜，複驗時間則需要更長。
34. 驗屋可以(或需要)幾次？
驗屋的次數並無硬性規定，但一般來說，至少會進行一次初驗和一次複驗。如果屋況瑕疵較多或複雜，則可能需要第二次、甚至第三次複驗。
35. 先驗屋再對保嗎？
一般來說，驗屋和對保程序通常是同時進行。建商取得使用執照之後，會通知屋主驗屋、並同時和銀行安排對保流程。因為銀行的作業流程需要一定的時間，與驗屋流程同步進行，可以加快整體的交易進度。
36. 驗屋時屋主需要陪同嗎？
驗屋過程中，屋主親自參與能與驗屋工程師進行即時互動，針對房屋的疑慮提出問題，並獲得第一手的解答。若需暫時離開，建議最後還是回到現場，建議於驗屋結束後返回，聽取工程師的驗屋彙報，以便了解屋況瑕疵。
37. 驗屋公司會丈量嗎？
若客戶有要求，驗屋公司可以進行基本的丈量，但若需要精確數據，建議另請測量師。驗屋公司主要專注於檢查房屋結構、防水等，並非所有驗屋公司都會提供丈量服務。建議您事先與驗屋公司溝通確認喔！
38. 驗屋時可以請設計師丈量嗎？
沒問題，您可以同時安排設計師丈量。但為了避免作業衝突，建議您提前告知驗屋公司，方便驗屋工程師調整驗屋流程，以確保驗屋程序和丈量作業都能順利進行喔！
39. 設計師會幫忙驗屋嗎？
設計師可以協助驗屋，但並非專業驗屋師。設計師通常會重在裝潢設計，關於房屋的結構安全、防水等，建議您委託專業的驗屋公司進行詳細的檢測。由設計師負責確認尺寸和空間規劃，驗屋師則負責檢查房屋的整體品質，雙管齊下，能更全面地保障您的權益。
40. 驗屋要帶合約書嗎？
驗屋時，帶上合約書是必要的。合約書記載了房屋的相關資訊，包括面積、建材、設備等。在驗屋過程中，您可以對照合約書上的內容，逐一檢查房屋是否符合約定。另外，別忘了攜帶客變圖，確認當初規劃的客變項目是否確實完成。
41. 臨時水電可以驗屋嗎？
臨時水電的情況下，無法進行精確的電氣及水壓測試。驗屋師只能初步確認管線配置是否正確。建議在接通正式水電後，再次進行詳細的檢驗，以確保房屋的電氣和水系統運作正常。
42. 預售屋防水保固幾年？
預售屋的防水保固年限並無法律上的強制規定。一般來說，建商提供的防水保固期約為1至2年，但也有部分建商會提供更長的保固期，例如3年或5年。具體的保固年限及範圍，請務必詳閱合約內容。
43. 壁癌算瑕疵嗎？
壁癌絕對算是一種房屋瑕疵。它的出現通常意味著房屋的防水層或牆體結構存在問題，可能導致更嚴重的漏水、滲水等問題。因此，驗屋時一旦發現壁癌，應盡快採取行動。
