什麼是【驗屋初驗】？初驗到複驗需隔多久？

前言

恭喜您！經歷了漫長的看屋、議價、簽約，以及等待建案完工的過程，終於來到交屋前最關鍵的一步：驗屋。對許多第一次買房的首購族來說，這是一個既期待又緊張的時刻。期待的是，自己即將親眼看到未來的新家；緊張的是，萬一不小心驗收了帶有瑕疵的房子，入住後才出現漏水、磁磚爆裂或電路異常等狀況，恐怕會帶來無止盡的困擾。

不少人會好奇：「房子都蓋好了，不是應該沒問題了嗎？」、「建商不是會先檢查嗎？」其實，房屋施工流程繁複，包含水電、泥作、木作、油漆等多道工序，每個環節都可能因人力、材料或現場狀況產生疏漏。而所謂的「初驗」，就是買方在正式撥款交屋前，對整個房屋進行一次「總體檢」的機會。這不只是找問題，而是確保您投入多年積蓄買下的家，符合安全、品質與合約要求。

本篇文章將以輕鬆且易懂的方式，帶您完整認識什麼是初驗、有哪些必驗項目、發現問題後怎麼處理？建議先收藏本文，在驗屋當天也能隨時拿出來對照，讓驗屋流程更順利、更安心！

什麼是「驗屋初驗」？

簡單來說，在房子取得使用執照、接通水電之後，建商會通知買方來進行房屋的點交與檢查，這個第一次的正式檢查就稱為「初驗」。

初驗的法律意義

在法律與合約層面上，初驗是買方行使權利的重要時刻。根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，賣方（建商）應於交屋前完成已確認之修繕事項。如果在初驗時沒有發現瑕疵，一旦您簽字交屋，雖然建商仍有保固責任，但處理的積極度與修繕的方便性都會大打折扣。

初驗 vs. 複驗 vs. 交屋

為了讓您更方便理解，我們用一張簡單的流程圖概念來解釋：

• 通知驗屋
  建商發出通知，約定驗屋時間。
• 初驗
  地毯式搜索房屋瑕疵，列出「缺失項目單」。
• 修繕
  建商針對缺失單進行修補。
• 複驗
  檢查初驗列出的缺失是否已修復完成。若還有問題，可進行修繕及再次檢驗。
• 撥款與交屋
  確認無誤，銀行撥款，建商給鑰匙與權狀。

💡 溫馨提醒：「初驗」做得越仔細，後面的麻煩就越少。千萬不要因為不好意思，就草草勾選「無缺失」。

初驗前的抉擇：該找「驗屋公司」還是「自己驗」？

這是所有首購族最糾結的問題。讓我們深入分析這兩種選擇的優缺點，幫助您做決定。

選項 A：找專業驗屋公司

近年來驗屋公司非常盛行，他們通常由一群具備機電、土木背景的專業人士組成，並攜帶高科技儀器。

• 優點
  • 儀器精準：
    使用熱顯像儀輔助檢測異常溫差，協助判斷是否存在滲漏水風險、或是使用內視鏡看管路。這些是肉眼無法取代的。
  • 報告完整：
    驗完後會提供一份圖文並茂的正式報告，有利於要求建商修繕。
  • 省時省力：
    您只需要在旁邊看，聽解說即可。
• 缺點
  • 費用：
    驗屋費用依照坪數計算，是一筆額外開銷。

選項 B：自己驗 (DIY)

如果您預算有限，或者本身對工程略懂一二，自己驗也是完全可行的。但前提是您要準備好工具，並且非常有耐心。

• 優點：省錢。
• 缺點：耗時、耗體力、容易遺漏「看不見」的隱蔽性缺失（如排水管內的淤積、電壓不穩等）。

給首購族的建議

如果您買的是知名建商、信譽極佳，且預算真的吃緊，可以考慮做足功課後自己驗。但如果您買的是中小型建商，或是非常擔心漏水問題，強烈建議委託驗屋公司做初驗。您可以把專業公司當作一次「房屋健檢」，複驗時再由自己拿著初驗報告去核對即可。

初驗實戰手冊：檢測重點與DIY工具包

如果您決定自己披掛上陣，或者想在驗屋公司旁邊看懂他們在做什麼，這一個章節非常重要。請準備好您的「驗屋工具包」。

必備工具清單

• 相機/手機拍照：紀錄所有瑕疵。
• 水平儀：測量門窗水平
• 手電筒：檢查天花板維修孔、陰暗角落。
• 梯子：檢查高處。
• 捲尺：測量尺寸。
• 沖水龍頭、延伸水管及支架：沖水測試，確認排水順暢、是否有滲漏水。
• 標示膠帶：貼在有瑕疵的地方，注意選用不殘膠的款式。
• 空心測試棒（或硬幣）：敲擊地磚聽聲音判斷是否有空鼓。
• 手機與充電器：基本確認插座是否通電（僅為初步檢查）。

重點一：水（漏水與排水最關鍵）

水相關問題是驗屋中最需要優先確認的項目之一。若漏水或排水設計未完善，後續不僅影響居住品質，也可能對裝潢、家具造成長期且高額的損害。

• 廚房與浴室水槽
  把水槽蓄滿水，然後靜置一陣子，檢查下方水管接縫有無滲水。接著「瞬間拔開塞子」，看排水順不順暢？有沒有倒灌？
• 浴室地板
  拿水桶潑水在浴室地板，觀察水是否會迅速流向排水孔？有無積水現象？（測試洩水坡度）。
• 馬桶
  丟幾張衛生紙進去，沖水測試吸力與順暢度。
• 陽台
  別忘了檢查陽台龍頭與排水孔，這是最容易堵塞水泥塊的地方。

重點二：電（安全第一）

• 電路總開關（配電箱）
  打開蓋子，看看線路是否整齊、標示是否清楚。
• 每一個插座
  拿出充電器或小夜燈，每一個孔都插插看。如果有三用電表更好，檢查電壓是否穩定。
• 網路與電話孔
  雖然現在少用電話，但仍需確認線路是否接通。

重點三：天地壁（美觀與結構）

• 地磚（空鼓）
  拿硬幣或測試棒敲擊每一塊磁磚的「四個角落」與「中心點」。如果聽到空洞的聲音，代表水泥沙漿沒貼合，未來容易隆起爆裂。這在初驗中非常常見，務必標記修繕。
• 牆面油漆
  站在側面打光，檢查牆面是否平整、有無髒污或裂痕。
• 天花板
  打開維修孔，用手電筒照裡面，檢查是否有異常潮濕、結構不當或施工遺留物等狀況。

重點四：門窗

• 窗戶
  關上窗戶，聽聽外面的聲音。
• 窗框噴水測試
  專業驗屋會用軟管噴窗框角落，自行檢測的屋主可以用寶特瓶裝水淋窗框外側角落，看室內牆面有沒有濕氣印記（這點較難，建議交給專業或在大雨後去驗屋）。
• 門扇開合
  每一扇門都要開關多次，檢查鉸鏈是否有異音？門鎖是否好轉？門片會不會自動關上（水平沒裝好）？

初驗之後：初驗到複驗需隔多久？

當您在初驗當天列出了一張「缺失單清單」，不管是磁磚空鼓、牆面髒污、還是插座沒電，雙方簽名確認後，接下來就進入了修繕等待期。

其實，修繕時間沒有一定的天數，主要取決於修繕項目的數量與難易度。

影響時間的因素

• 小型修繕
  像是牆面補漆、五金調整、簡單清潔等，通常幾天內就能完成。
• 大型修繕
  例如磁磚更換、管線檢修、門窗結構調整，建商需要安排工班與材料，可能要花較長時間。

參考時間區間

• 1 週左右
  缺失較少、修繕內容簡單。
• 2～4 週
  如果缺失項目比較多，或是施工內容比較複雜，修繕時間自然就會拉長。像是需要「更換地磚」或「處理窗框漏水」的狀況，因為中間會有乾燥、養護的時間，通常可能要 3 週左右，甚至接近一個月。另外，如果遇到進口衛浴設備本身有瑕疵，需要等換貨或重新調貨，整體時間也有可能超過一個月。

等待期間您可以做什麼？

• 追蹤進度
  可適時向負責的工務或業務關心修繕情況，例如詢問目前修繕進度，以及預計何時可安排複驗。
• 規劃裝潢
  利用這段時間，拿著初驗量的尺寸圖，開始跟設計師討論家具擺設，或是去挑選家電。

💡 溫馨提醒：不要急著催促複驗而犧牲修繕品質。寧可讓建商多花一週修好，也不要為了趕入住而接受草率的收尾。

複驗攻略：如何確保缺失已改善？

終於等到建商通知「修好了」，下一個關鍵階段，就是安排進行「複驗」，確認缺失是否確實改善、修繕品質是否符合交屋標準。

帶著初驗缺失清單

複驗的核心任務就是：檢查初驗清單上的問題。請務必帶著上次簽名的缺失單，一項一項核對。

• 上次空心的磁磚，敲起來聲音變實心了嗎？（注意：換過磁磚的顏色是否跟周圍有色差？）
• 上次有滲漏疑慮的窗框，防水處理是否確實完成，並能正常發揮防水功能？

不要只看舊問題

雖然複驗主要是檢查初驗缺失，但建議您還是要快速巡視全屋。因為工人在修繕過程中有時會粗心造成「新傷」。例如：修補天花板油漆時，滴到了地板；或是搬運工具時撞到了門框。

如果複驗還是沒過怎麼辦？

這是一個常發生的情況。如果複驗時發現還有問題沒修好，或修得不滿意：

• 繼續列入缺失單
  千萬不要因為不好意思而妥協。
• 要求三驗
  堅持修好再交屋。
• 協商保留款
  這是保障自身權益的重要籌碼，後續將進一步說明其運用方式與注意事項。

首購族必知的「交屋保留款」

什麼是交屋保留款？

根據內政部《預售屋買賣定型化契約》，買方有權保留 房地總價 5% 作為交屋保留款。這筆錢是在「驗收合格」之後才需要支付給建商的。

這意味著什麼？

如果您買一間 2000 萬的房子，您可以保留 100 萬（5%）不先給建商。直到您確認房子沒問題（初驗、複驗都通過），才把這 100 萬匯過去。

現實中的拉鋸戰

在實務操作上，關於「保留款」常會出現需要協調的情況。由於貸款多半採整批撥款，建商通常希望先完成交屋程序，後續修繕則依合約中的保固條款處理。

建議屋主在此階段，可將尚未完成或需持續觀察的項目以書面方式明確列入交屋紀錄或修繕清單，並與建商約定修繕範圍與完成時程，以確保後續權益與修繕品質有所依據。

結論

看完這篇長文，您可能會覺得驗屋好麻煩、要注意好多細節。但請記得，這可能是您這輩子最大的一筆消費，花幾個小時、甚至一小筆預算來確保品質，絕對是值得的投資。

總結重點：

1. 心態要正
   初驗是您的權利，詳細列出屋況缺失很重要。
2. 工具要齊
   善用工具包或專業驗屋公司，抓出漏水與電力隱憂。
3. 時間要抓
   初驗到複驗通常需數週不等，視修繕項目而定，耐心等待工班修繕。
4. 底線要守
   善用「交屋保留款」與「銀行撥款」作為籌碼。

買房是喜事，驗屋是為了讓這件喜事沒有後顧之憂。希望這篇文章能給予您信心與知識，讓您在走進新家的那一刻，心裡充滿的是踏實與喜悅，而不是擔憂。鴻宇驗屋祝您交屋順利，開心入住夢想家！

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