PTT分享【驗屋未完成】能交屋嗎？銀行會撥款嗎？

前言

買房是人生大事，好不容易等到要交屋了，心裡一定既興奮又緊張。

小編收到私訊詢問：「如果驗屋發現一堆缺失還沒修好，建商卻催我交屋，這樣是可以的嗎？銀行會不會直接把我的錢撥給建商啊？」

這確實是許多新手屋主的焦慮。今天小編就來幫大家拆解這個「交屋與撥款」的關鍵！

驗屋的必要性

為什麼每位屋主都應該進行驗屋？

很多人會覺得：「房子是新的，建商也有保固，真的有必要花錢請人來驗嗎？」其實，驗屋不只是「找碴」，而是為了確保你的家「身體健康」。

首先，透過專業的驗屋服務，屋主能夠發現隱藏的瑕疵，如牆面裂縫、水管漏水等問題，這些問題如果不及時解決，可能在日後造成更大的損失。

其次，驗屋能協助屋主全面了解交屋時的實際屋況，作為後續裝潢與使用規劃的重要依據。例如，若驗屋過程中發現施工瑕疵、設備安裝不良或管線配置不理想，屋主即可在裝修前先行調整或改善，避免日後重工，提升整體居住品質與使用便利性。

圖說：「肉眼 vs. 專業儀器」檢視對比圖

進行驗屋的好處包括：

• 預防潛在問題
  新房子就像剛出廠的車，外表亮麗，但內部的管線、結構是否到位，肉眼很難判斷。透過專業驗屋，我們能發現像「牆面裂縫」、「窗框滲水」或「浴室防水層失效」等問題。這些瑕疵如果在裝潢後才爆發，你不但要拆掉漂亮的裝潢，還要自掏腰包修理，那才是真的心痛！
• 提升居住安全與健康
  有些問題不只是錢的事，還關係到家人的健康。例如，漏水會導致壁癌和霉菌滋生，這對過敏體質的家人（尤其是小孩和長輩）影響極大。另外，電路接線是否正確、漏電斷路器是否發揮作用，更是守護居家防火安全的最後一道防線。
• 裝潢前的精準對接
  驗屋能協助你全面了解實際屋況。例如，若發現排水管內有建築廢棄物淤塞，或是插座電壓不穩，在裝潢進場前先行要求建商改善，能避免日後重工的麻煩，讓你的裝修過程順風順水。

驗屋的流程與注意事項

驗屋不是隨便拿張報紙鋪在地墊上走走就好，專業的流程是需要嚴謹規劃的：

1. 預約驗屋服務與溝通
   選擇專業的驗屋公司，提前預約驗屋時程。建議選擇有良好口碑的驗屋公司，並查閱其過往的驗屋案例。
2. 進行全屋現場檢查
   當天驗屋工程師會帶著像「熱顯像儀」、「管路內視鏡」、「數位高頻水分儀」等精密儀器，針對房屋的結構、電力系統、給排水系統、門窗等進行全面檢查。這過程通常需要 2 到 3 小時，小編建議屋主全程陪同，聽取工程師的現場說明。
3. 提供驗屋報告
   驗屋結束後，你會拿到一份詳細的「驗屋報告」，列出發現的問題、及相關數據。這份報告將成為屋主未來與建商溝通修繕的重要依據。

圖說：驗屋工程師專業巡檢

驗屋未完成，可以交屋嗎？

答案是：法律上你可以拒絕，但實務上建議視「缺失嚴重程度」而定。

根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，如果房屋有「重大瑕疵」，屋主有權拒絕交屋。

• 什麼時候該「堅持不交屋」？
  如果缺失涉及「重大瑕疵」，例如：
  • 結構安全
    發現輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴（俗稱渣屋）或未經處理之海砂。
  • 系統失效
    完全沒電、沒水，或是排水管嚴重堵塞。
  • 滲漏水嚴重
    窗框或天花板有明顯積水、滲水痕跡。
• 什麼時候可以「先交屋、後維修」？
  如果只是一些細微的「美容缺失」，在不影響安全與使用的情況下，是可以協商交屋時間的：
  • 油漆刷痕、牆面小污點。
  • 櫃體門片微小刮痕。
  • 五金零件稍微鬆動或髒污。
  這類問題通常在建商簽署「修繕承諾書」後，為了趕快拿鑰匙進場裝潢，屋主多半會選擇彈性處理。

圖說：重大瑕疵「電路接續不良」

銀行會直接撥款嗎？我有權攔截嗎？

在辦理貸款對保時，銀行通常會請你簽署一份「撥款委託書」。這份文件的作用是，在過戶完成後，授權銀行將貸款金額直接撥付給建商。

關鍵在「交屋保留款」

依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十三條，屋主可保留總價約 5% 作為交屋保留款。若驗屋發現的缺失尚未完成改善，這筆款項可作為與建商溝通時的一項保障，有助於後續協調與問題處理。

• 目前的現況
  有些合約會把交屋保留款改成固定金額（例如 5 萬或 10 萬）。這部分在簽約時可以多留意一下，確認這樣的設定是否符合自己的需求與保障。

如何暫緩撥款

若在初驗時發現重大瑕疵，你可以採取的行動：

• 正式書面告知
  立即向貸款銀行提出「暫緩撥款申請」。
• 存證信函保障
  若瑕疵非常嚴重且建商置之不理，可發函告知建商與銀行，因標的物有重大違約瑕疵，在修繕完畢前不符合撥款條件。

小編提醒：撥款和交屋其實是兩件事。一般情況下，銀行會先將款項撥給建商，之後才辦理過戶與點交。如果款項已經撥出，建議在確認屋況沒有問題前，再考慮是否簽署交屋相關文件，作為最後一道把關。

驗屋沒過怎麼辦？教你 3 招自保

為了確保自身權益，在驗屋現場你一定要做到這幾點：

• 詳列缺失清單
  口頭要求修繕最容易被忘記，請將所有發現的缺失拍照存證，並整理成清單，詳細記載缺失位置及缺失詳情，避免後續認知落差。
• 預約複驗時間
  現場可先與建商約定後續複驗時間，有明確的時間，讓改善進度能清楚安排，也方便持續追蹤。
• 尋求專業驗屋
  有些隱藏問題（例如管線內部狀況或潛在漏水）較難用肉眼判斷，透過專業儀器與人員協助，能更全面掌握屋況。

結論

驗屋不是要跟建商對立，而是為了確保您的投資真的物有所值。無論是為了結構安全，還是為了確保銀行撥款的合理性，驗屋都是保護你權益的最後一道防線。

面對驗屋未完成的情況，屋主應積極應對，避免潛在的法律問題和經濟損失。最重要的是，確保在購屋過程中做好驗屋，以便能夠安心入住、享受新家的生活。

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