中古屋【驗屋時間點】通常何時較適合？驗屋不過該怎麼處理？

中古屋買賣大多採用「現況交屋」，意思是賣方依照房屋實際狀況交付給買家。一般而言，中古屋買家通常對瑕疵、髒污、使用痕跡多少有心理準備，也會留預算做翻修整理。但無論買家是否保留中古屋原隔間、裝潢、或設備，都有必要進行中古屋驗屋喔！

中古屋【驗屋時間點】

中古屋驗屋的時間點，通常分為「已過戶、交屋前驗」或「交屋後驗」，這兩者的優缺點分別如下：

已過戶、交屋前驗屋

優點：交屋前驗屋對中古屋買家有利，此時款項尚在履約保證專戶，若發現「房屋現況」與「不動產說明書」有不一致的地方，可盡快與賣方針對修繕責任歸屬達到共識。 （不動產說明書是了解買賣標的物詳細資料的必要文件，裡面記錄房屋的產權資訊、周遭環境、現況及其他相關事項。）

缺點：房屋尚未清空時，屋況恐怕被雜物和家具遮擋，無法完整驗屋。

交屋後驗屋

優點：房屋此時已清空，可以完整檢查屋況。

缺點：款項已付清，恐怕賣家消極回應

無論交屋前或交屋後，中古屋驗屋的原則是越早驗屋越好，盡快核對「房屋現況」與「不動產說明書」是否相符；一旦徹底了解屋況，才能準確地分配裝修的預算，避免裝修經費追加不足的尷尬狀況。

中古屋驗屋不過該怎麼處理？

如果中古屋驗屋時，發現「實際房屋現況」和「不動產說明書」的敘述不同，該怎麼做呢？如果發現未記載於不動產說明書的瑕疵，根據不同的時間點，買家可以採取不同的行動：

已過戶、交屋前

修繕或折價後交屋：買家可以向賣方要求處理瑕疵，使屋況修復到與不動產說明書相同之後，再完成交屋；或者，賣方也可以針對瑕疵直接折價，交由買方自行修繕。不管是賣方或是買方負責修繕，只要雙方約定好即可。

交屋後

如果是交屋之後才發現的瑕疵，除非事先約定不保固，只要瑕疵在交屋之前已存在，且買方在交屋起五年內發現，並在發現後六個月內通知賣方處理，賣方仍然需要依照民法的規定負起「 瑕疵擔保責任 」進行修繕喔！下面附上民法法條供大家參考。

中古屋買賣經常是「現況交屋」，驗屋的目的在於檢查屋況是否與「不動產說明書」是否相符，若有重大瑕疵未載明，才能盡早釐清修繕責任保障買賣雙方。否則，越晚發現屋況瑕疵，就越不容易處理了。

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